나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14020 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1132-57 한나래16차 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 시흥IC 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 남부순환로 인근 준공업지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철2호선 구로디지털단지역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건 내 4층 402호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로 업무시설 및 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 포장된 소로 및 세로에 접함(광대로인 남부순환도로면에 접하나 차선 관계로 남부순환로로부터 본건으로 직접 진입 불가능한 상태임).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14020 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1132-57 한나래16차 제4층 제402호

* 신 주소: 서울특별시 구로구 시흥대로161길 62 (구로동)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 402호

* 건물명: 한나래16차

* 용도: 업무시설(오피스텔)/도시형생활주택(단지형다세대주택) [cite: JSON]

* 총 층수: 7층 건물 중 4층

* 사용승인일: 2019년 6월 18일 [cite: JSON]

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 315,000,000원

* 토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

* 토지 지분: 22.01㎡ (약 6.66평)

* 건물면적: 48.06㎡ (약 14.54평)

* 건물 지분: 48.06㎡ (약 14.54평)

* 건축물 총 연면적: 1472.6㎡ (약 445.45평) [cite: JSON]

* 건축물 건축면적: 227.16㎡ (약 68.72평) [cite: JSON]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 시흥IC 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 남부순환로 인근 준공업지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임. [cite: 감정평가서]

2.2. 교통 및 도로상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편임. [cite: 감정평가서]

* 남동측 및 북동측으로 포장된 소로 및 세로에 접하며, 남부순환로면에 접하나 차선 관계로 남부순환로로부터 본건으로 직접 진입은 어려운 상태임. [cite: 감정평가서]

2.3. 주변 시설 및 혐오시설 정보 (외부 검색 필요)

* 본건은 구로디지털단지역 인근의 업무 및 상업 시설 밀집 지역에 위치하고 있어 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주변에 대규모 산업단지 및 주거 단지가 혼재하고 있습니다.

* 혐오시설 유무는 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 이러한 지역에서는 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 화장장 등이 혐오시설로 간주될 수 있으나, 본건 인근에 해당 시설의 직접적인 언급은 현재 정보에 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2023년 11월 27일자 광명세무서장 압류 (갑5) [cite: 등기부요약]

* 총 채권액: 5,175,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준) [cite: 등기부요약]

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 말소 예정)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (류 )

* 보증금: 283,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 11월 15일

* 확정일자: 2021년 10월 13일

* 대항력: 없음 [cite: 임차인현황]

* 비고: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. [cite: 특이사항, 물건명세서]

3.3. 등기부 요약 (말소 예정 권리 포함)

* 소유권 관련: 2019년 6월 24일 조해옥 외 4명 보존등기 후, 2019년 10월 31일 정주한 앞으로 공유자전원지분전부이전 완료. [cite: 등기부요약]

* 주택임차권: 류현정 (2023년 11월 27일 접수, 보증금 283,500,000원, 말소 예정) [cite: 등기부요약]

* 압류 및 가압류: 광명세무서장, 구로구, 전주세무서장, 주택도시보증공사 등의 다수 압류 및 가압류가 등기되어 있으며, 모두 말소 예정입니다. [cite: 등기부요약]

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 12월 22일 접수, 2025타경14020) [cite: 등기부요약]

3.4. 권리분석 종합 의견

* 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수 조건은 매수인의 권리관계를 명확하게 합니다.

* 이는 매수인이 안전하게 소유권을 취득할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

* 본건이 소재한 구로동 일대는 구로디지털단지를 중심으로 한 업무지구와 주거, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 남부순환로를 끼고 있어 차량 접근성이 좋고, 유동인구가 상당한 편입니다.

4.2. 주요 업종 및 경제 활성화 요인

* 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

* 구로디지털단지의 지속적인 발전과 함께 IT 기업체 및 관련 종사자들의 유입이 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

* 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다. [cite: 감정평가서]

5.2. 편의 및 생활 시설

* 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 용이하며, 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근 가능합니다.

5.3. 교육 환경

* 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 시설 신축 및 운영에 대한 확인이 필요합니다. (남부교육청 확인 필수) [cite: 토지이용계획]

5.4. 주거 환경

* 오피스텔 및 주상복합, 아파트 단지가 혼재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한사항

* 장애물 제한 표면 구역 (공항시설법)

* 교육 환경 보호 구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공 방어 협조 구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀 억제 권역 (수도권정비계획법)

* 토지 거래 계약에 관한 허가 구역:

* 대상: 아파트, 지정 기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.

* 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.

* 이러한 제한 사항들은 향후 건축 행위나 토지 거래 시 확인 및 준수가 필요합니다. [cite: 토지이용계획]

6.2. 임차권 및 HUG 조건 관련 특이사항

* 임차인 류 은 대항력이 없으나, HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이는 매수인에게 인수되는 보증금이 없음을 의미하나, 관련 조건에 대한 정확한 이해와 이행 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 관련 조건을 변경하여 매각이 진행되므로, HUG와의 절차 진행 시 특이사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 오피스텔로, 구로디지털단지역 인근의 업무 및 상업 시설 밀집 지역에 자리하고 있어 교통 및 생활 인프라가 우수한 편입니다. 경매 진행 시 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이라는 장점이 있으며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 미인수 조건으로 진행되어 매수인의 부담이 적습니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 법적 제한 사항과 HUG 인수조건 변경 등은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 소멸: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금이 인수되지 않아 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 입지조건: 구로디지털단지 인근으로 배후 임대 수요가 풍부하며, 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 감정가 대비 시세차익 기대: 현재 감정가를 기준으로 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 시, 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정은 관련 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본건의 감정가는 315,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 면밀히 조사하여 시세 대비 적정 입찰가를 책정하는 것이 중요합니다.

* 다만, 본건의 경우 HUG 인수조건 변경 및 토지이용계획상 제한사항 등은 입찰가 결정 시 고려해야 할 요인입니다.

* 보수적인 관점에서는 감정가 수준에서, 적극적인 관점에서는 감정가 대비 110~120% 범위 내에서 경쟁 상황을 고려한 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (단, 이는 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.