나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13995 [1] 서울특별시 양천구 목동 607-13 현진파크빌 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌역(지하철 9호선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 "등촌역(지하철 9호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 중 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2017-4-12) 외벽: 돌붙임 모르타르위페인팅 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 다용도실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 자주식 및 기계식 주차장설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(김포가도(양천)) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13995 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 607-13 현진파크빌 제3층 제301호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 '오피스텔', 현황 주거용)

감정가: ₩252,000,000

토지 면적: 13.39㎡ (약 4.05평)

건물 면적: 30.47㎡ (약 9.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 4월 12일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 목동 소재 (제공된 물건 요약 정보에는 등촌동이 언급되었으나, 주소지는 목동입니다.)

교통: 지하철 9호선 등촌역 및 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

주위 환경: 주변은 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경13995)

총 채권액: ₩254,000,000

인수되는 임차보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (말레이시아인 여 (YEO JINI NG))

보증금: ₩254,000,000

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 23일

확정일자: 2021년 10월 25일

배당신고일자: 2023년 9월 8일

대항력: 있음

특이사항: HUG 인수 조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조건 매각. (현황 주택임차권 등기 말소 조건)

* 임차인: 박주연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 1월 20일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

지역 특성: 단독 및 공동주택이 혼재된 주거 지역으로, 오피스텔은 방, 거실겸주방, 다용도실로 이용 중이며 현황 주거용으로 사용되고 있습니다.

교통 접근성: 지하철 9호선 등촌역 및 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

잠재 수요: 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 오피스텔 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 9호선 등촌역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 좋습니다.

편의시설: (주변 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다. 일반적인 주거지로서 편의시설 이용 가능.)

주거환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건: 대항력 있는 임차인(HUG)의 보증금 반환청구권 포기 조건 매각이므로, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 발생할 수 있는 복잡한 문제가 있을 수 있습니다. (인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 조건부 해소에 유의해야 합니다.)

미상 임차인: 임차인 박주연은 대항력이 있으나 보증금 및 확정일자 등 정보가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

건물 용도 불일치: 집합건축물대장상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 향후 건축법규 적용이나 민원 발생 가능성을 내포합니다.

토지 이용 제한: 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 소형 오피스텔로, 역세권 입지에 따른 교통 편의성이 장점입니다.

감정가는 ₩252,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인과의 복잡한 인수 조건 및 임차인 박주연의 미확인 정보는 주의 깊은 검토가 필요합니다.

또한, 오피스텔임에도 현황 주거용으로 사용 중인 점과 토지거래허가구역 지정 등은 추가적인 확인이 요구됩니다.

잠재적 리스크 요인들을 신중히 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역을 이용한 편리한 출퇴근 및 이동이 가능합니다.

소형 면적: 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구를 대상으로 하는 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

경매 접근성: 권리 관계를 명확히 파악하고 조건부 해소가 가능하다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 호가에 대한 상세한 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격 산정이 어렵습니다.

다만, 본 물건의 감정가는 ₩252,000,000원이며, 복잡한 권리 관계와 임차인 관련 조건부 해소 가능성, 현황 용도 문제 등을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 요구됩니다.

주변 시세를 3.3㎡당 약 2,500만원 ~ 2,800만원으로 가정하고, 전용면적 9.22평을 곱하면 대략 ₩230,500,000 ~ ₩258,160,000 범위로 추정해볼 수 있습니다.

권리 분석상 인수 보증금은 0원이지만, HUG 인수 조건 변경 및 임차인 박주연의 미확인 사항에 대한 리스크 프리미엄을 고려하여,

현 시세 및 감정가, 그리고 상기 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 ₩220,000,000 ~ ₩235,000,000 범위 내에서 입찰가를 신중히 결정하는 것을 제안합니다. (이 가격대는 현장 조사와 추가적인 시세 분석을 통해 조정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.