나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14057 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제4층 제407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스 텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '대림역(지하철 2호선)'이 소 재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상16층 건 내 제4층 제407호로서, (사용승인일 : 2012.11.02) 외벽 : 석재 붙임 및 복합 판넬 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 기계식 주차장, 승강기 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택-원룸형)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법> , 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등 ), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.1 2.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경14057 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제4층 제407호 (도로명주소: 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 23)

1.3. 물건종별

오피스텔 (집합건축물대장상 용도: 업무시설, 현황: 주거용 사용 중)

1.4. 감정가

121,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 3.13㎡ (약 0.95평)

건물면적 (전용면적): 17.31㎡ (약 5.24평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO (자료상 주택도시보증공사로 추정됨)

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경 (임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, '구로중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다 [cite: user input].

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 있고 지하철 2호선 '대림역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대림역은 2호선과 7호선의 환승역으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다 [cite: user input, 2, 5, 8, 26].

2.3. 건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 / 지상 16층 건물 내 제4층 제407호입니다. 2012년 11월 02일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 붙임 및 복합 판넬 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다 [cite: user input, 2, 3, 5].

2.4. 토지형상 및 이용상태

토지는 세장형의 형상이며, 본건 건물(오피스텔 및 도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접도로상태

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 [cite: user input].

3. 권리분석

3.1. 현재 등록된 권리 현황

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.07.17, 1,200,000,000원)입니다. 이외 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정, 부산지방법원의 가압류, 성북구 및 관악세무서장의 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다 [cite: user input].

3.2. 임차인 현황

* 임차인: D

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 분석: 금전적 부담이나 법적 권리가 없어 본 경매 물건에 미치는 영향은 없습니다 [cite: user input].

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 143,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-20

* 확정일자: 2021-04-23

* 배당신고일자: 2023-07-17

* 대항력: 없음

* 분석: 임차인 김 및 주택도시보증공사는 매수인에게 잔여 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: user input].

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건의 경우, 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 별도의 권리는 없습니다 [cite: user input].

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 구로동은 구로디지털산업단지(G밸리)와 인접하여 IT 기업체 및 관련 종사자가 많아 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 오피스텔, 상업시설, 주거시설 등이 밀집한 복합 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 상권

구로구청, 고려대학교 병원 등 공공기관이 인접해 있으며, 인근 신도림역 주변에는 홈플러스, 현대백화점, 테크노마트, 이마트, CGV 등 다양한 상업, 문화, 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 구로중학교, 서울동구로초등학교, 구로고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다 [cite: user input, 5, 26].

5.2. 주변 환경

도림천과 구로 거리공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다. 이는 향후 건물 관리 규약에 따라 문제가 발생할 소지가 있으므로, 입찰 전 건물 관리 규약을 확인하는 것이 좋습니다 [cite: user input].

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다 [cite: user input].

6.3. 주변 혐오시설

직접적인 인접 지역에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나 구로구 일부 지역에 과거 교정시설 이전이나 화장터 건립 등 혐오시설 관련 논의가 있었던 사례가 있으며, 이는 광역적인 지역 환경에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본건 물건 자체와 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서남부의 교통 요지인 대림역 인근에 위치한 오피스텔로, 구로디지털단지(G밸리)의 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 2012년에 준공되어 비교적 현대적인 건물이며, 주변에 생활 편의시설과 녹지 공간이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 있습니다. 다만, 오피스텔의 주거용 사용, 토지이용계획상 일부 제한 사항 등은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 명도가 완료되면 권리상의 하자 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 대림역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 구로디지털단지 배후수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원이며, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 99,000,000원에서 110,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다. 최근 KB시세 일반가도 110,000,000원으로 조사되었습니다.

특히, 본 건은 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 조건이므로, 시장 가치에 더 근접한 가격으로 입찰에 참여할 수 있다는 장점이 있습니다.

이에 따라, 현재 시장 상황과 권리관계, 임차인 인수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 118,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 예상 입찰가는 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 공실률, 임대료 수준, 향후 시세 변동 가능성 등을 추가적으로 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.