나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14056 [1] 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기 존 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지상5층건 내 제3층 제302호로서 (사용승인일: 2022.01.18) 외벽: 백고벽돌 및 일부 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

공동주택(다세대주택)(안방, 침실1, 거실, 주방, 욕실, 실외기실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소 규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구 역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지 정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기 간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임. 일련번호 2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정 비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09- 05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025. 10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14056 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 304,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.69㎡ (약 5.96평)

토지지분: 19.689999999999998㎡ (약 5.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

건물지분: 29.08㎡ (약 8.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 공동주택(다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕

사용승인일: 2022년 01월 18일

외벽: 백고벽돌 및 일부 인조석 마감

창호: PVC 창호

1.4. 이용 현황

본건은 안방, 침실1, 거실, 주방, 욕실, 실외기실, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "서울월정초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북동측으로는 노폭 약 6m, 남동측으로는 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 도시관리계획 입안 중

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 갑5 압류(세무1과-2 5463)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024-12-20

* 배당신고일자: 2026-03-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(신동국)

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-16

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2023-09-27

* 대항력: 없음

3.3. 기타 권리사항

* 집합건물 등기부상 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리가 등기되었으며, 해당 권리들은 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건이 위치한 신월동 일대의 다세대주택 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2017년식 다세대, 52.41㎡(약 15.86평)가 2026년 5월 2일 30,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 576만원)

* 2019년식 다세대, 55.56㎡(약 16.81평)가 2026년 5월 1일 32,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 592만원)

* 1981년식 연립, 55.27㎡(약 16.72평)가 2026년 5월 2일 21,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 380만원)

4.2. 본건과의 비교

본건(2022년 사용승인, 29.08㎡)은 비교적 신축 건물에 해당하며, 면적은 비교 사례보다 작습니다. 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 면적당 가격은 최근 거래된 신축 다세대 주택의 시세(평당 약 576만원 ~ 592만원)를 기준으로 평가할 수 있습니다. 다만, 본건의 감정가는 30,400만원으로, 면적당 약 1,045만원에 해당하여 비교 사례의 시세보다 높은 편입니다. 이는 신축 연식에 따른 가치 상승분이 반영된 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: "서울월정초등학교"가 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 근린생활시설: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보와 일반적인 주택가 분석 결과, 인근에 혐오시설이나 생활에 큰 불편을 초래할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 특이사항

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG의 채권 회수 또는 보증 관련 절차가 복잡하게 얽혀 있음을 시사합니다. HUG의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 인해 임차인 관련 문제는 해결될 것으로 보이나, 구체적인 HUG와의 협의 및 절차 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용계획 관련 불확실성

본건 토지이용계획에 '도시관리계획 입안 중'이라는 항목이 있습니다. 이는 향후 도시계획 변경으로 인해 본건의 가치나 이용에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

외국인 등 특정 대상자 또는 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 비교적 신축 연식의 다세대주택으로, 서울 양천구 신월동의 주거 지역에 위치합니다. 최신 건물이지만, 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 시세와 괴리가 있어 보입니다. 다만, HUG와의 특별 매각 조건으로 인해 임차인 관련 문제는 정리될 것으로 예상됩니다. 최신 건물이 주는 이점과 지역 내 주거 수요를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년식)로 즉시 주거 또는 임대가 가능합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각으로, 임차인 대항력 문제가 해결될 가능성이 높습니다.

* 기존 주택지대에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 304,000,000원입니다. 주변 유사 신축 다세대주택의 최근 거래 시세를 고려할 때, 본건의 시세는 약 170,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본건의 신축 연식 및 HUG와의 연관성 등을 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 예상 입찰가는 230,000,000원 내외로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 면밀히 진행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본건은 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금을 제외하는 조건은 적용되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.