나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14062 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 동측 인근에 위치하는 "삼원아이빌비" 제3층 제301호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 제3층 제301호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육 군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도 로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20 ~ 2026.12.31 .), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26 ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경14062 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제3층 제301호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 285,000,000원이며, 토지 면적은 19.32㎡ (약 5.84평), 건물 면적은 24.54㎡ (약 7.42평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 파악됩니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 동측 인근에 위치한 "삼원아이빌비" 건물 내 제3층 제301호입니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14062)으로, 접수일자는 2025년 12월 23일입니다.

이 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원.

전입일자: 2025년 06월 24일.

대항력: 있음.

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 0원이나 임대차 관계에 대한 주의가 필요합니다. [cite: INPUT]

- 임차인: 주택도시보증공사(김현지)

보증금: 273,000,000원, 차임: 0원.

전입일자: 2022년 09월 08일, 확정일자: 2022년 09월 08일.

대항력: 없음.

비고: 임차인 김현지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. [cite: INPUT]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 본건에 해당 사항은 없는 것으로 보입니다. [cite: INPUT]

4. 상권분석

본 물건이 위치한 개봉동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 다세대 주택의 경우, 2026년 7월에 51.48㎡가 250,000,000원에 거래되었고, 61.19㎡가 250,000,000원에 거래되었습니다 [cite: INPUT]. 또한 41.52㎡는 139,500,000원에 거래되었습니다 [cite: INPUT].

감정가 285,000,000원 대비 최근 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 전용면적(24.54㎡)과 비교했을 때 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 위치: 개봉중학교 인근, 주거 및 상업 시설 혼재 지역.

* 교통: 차량 접근 가능, 버스 정류장 인접.

* 건물: 철근콘크리트 구조 5층 건물 중 3층. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 갖춤.

* 주변 환경: 단독, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 리스크: 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금이 0원이나 임대차 관계는 승계될 수 있습니다. 다만, 전입일자(2025-06-24)가 말소기준권리(2025-12-23)보다 앞서므로, 해당 임차인의 권리는 소멸되지 않는 것으로 해석될 수 있습니다. [cite: INPUT]

* HUG 인수조건: 임차인 김현지(주택도시보증공사)의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매각의 핵심 조건입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 매각 진행에 차질이 발생할 수 있습니다. [cite: INPUT]

* 토지이용계획: 교육환경보호구역, 군사기지보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제가 적용되어 있어, 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역에 대한 남부교육청 확인이 필요합니다. [cite: INPUT]

* 감정가 적정성: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높은 편으로, 향후 시세 차익에 대한 기대치가 낮아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 임차인 관련 사항으로, 임차인 김현지(HUG)가 보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 또한, 대항력 있는 임차인 김 이 보증금 0원으로 존재하나, 전입일자가 말소기준권리보다 선행하여 승계 가능성이 있습니다.

감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 평가된 경향이 있으며, 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수 조건 이행 시, 대항력 있는 임차인 김현지의 2.73억 보증금 인수 부담이 면제됩니다.

* 김 임차인의 보증금 0원 상태는 금전적 부담은 적으나, 임대차 관계의 명확한 확인은 필요합니다.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 시, 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰 시, 높은 수익률 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원이나, 최근 유사 면적 대비 거래 사례 및 임차인 관련 조건의 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

제공된 최근 매매 사례에서 51.48㎡가 250,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(24.54㎡)의 시세는 약 100,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, HUG의 임차권 말소 조건이 원활하게 이행된다는 전제 하에, 경쟁 입찰 상황 및 물건의 정확한 상태를 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원.

본 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.