나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13890 [1] 서울특별시 금천구 독산동 914-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재한 "금천체육공원" 북서측 인근에 소재하며, 일대는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사인 정방형 토지로서 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남동측 및 북동측으로 각각 노폭 약 4m 및 3m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브 지상2층으로, 외벽: 치장 벽돌 마감 등 창호: 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

단독주택(다가구)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13890 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 914-5 (신주소: 서울특별시 금천구 독산로70다길 59)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,281,934,440원

* 토지면적: 152.30㎡ (약 46.1평)

* 건물면적: 240.9㎡ (약 72.9평) (건축물대장 상 총면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 독산동새마을금고 (등기부상 근저당권자 및 경매 신청인)

* 특이사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "금천체육공원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접지 대비 완경사인 정방형 토지로서 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 약 4m, 북동측으로 약 3m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근에 무리가 없습니다.

* 건물 구조 및 상태:

* 구조: 벽돌조 슬래브 구조이며, 지상 2층, 지하 1층으로 구성되어 있습니다. (1993년 4월 14일 사용승인)

* 외벽: 치장 벽돌 마감으로 되어 있습니다.

* 창호: 알루미늄 샷시 창호를 사용하고 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 노후도: 1993년에 건축되어 30년 이상 경과함에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정 기간 동안 외국인 등 특정 대상자 또는 아파트 용도의 거래 시 관련 법규에 따른 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 1월 14일 접수된 독산동새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 근저당권, 압류, 임의경매 등기 등은 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 '지상권개요' 항목이 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내역은 파악되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 김상주: 보증금 28,000,000원, 전입 2015.03.30, 확정 2023.03.31, 배당신고 2026.03.04. 대항력 없음.

* 박수정: 보증금 85,000,000원, 전입 2021.08.23, 확정 2021.08.23, 배당신고 2025.12.31. 대항력 없음.

* 조금순: 보증금 75,000,000원, 전입 2017.10.30, 확정 2017.10.30, 배당신고 2026.02.25. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 기재된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 기타 사항: 건물감정평가요항표 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황에 기재된 임차인 외 추가적인 임차인이나 점유자가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 점유 및 임대 관계는 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 금천체육공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 금천구 독산동의 일반적인 주거 밀집 지역 특성을 보입니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지의 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 금천체육공원이라는 긍정적인 편의시설이 인접해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 금천체육공원 등 녹지 공간 접근성이 우수하여 여가 활동에 유리합니다. 주변의 마트, 병원 등 생활 편의시설은 일반적인 주거 지역 수준으로 파악됩니다.

* 교육시설: 교육환경보호구역에 포함되어 있으므로, 인근 초, 중, 고등학교와의 관련성 및 학교 주변 규제 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

* 주거 쾌적성: 대규모 공원인 금천체육공원과 인접하여 주거 쾌적성이 뛰어나다는 점이 장점입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1993년 건축된 건물로 30년 이상 경과하여 향후 내부 시설 보수 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 제한: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하므로, 향후 건물 신축 또는 증축 시 높이 제한이 적용됩니다.

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전이나 매매 시 관련 법규 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 지정 기간은 한정적입니다.)

* 기타 개발 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하므로, 특정 개발 행위나 시설 설치 시 관련 기관(교육청, 군사 시설 관련 기관 등)의 허가 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

* 본 건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다가구주택으로, 금천체육공원 인근의 쾌적한 입지를 강점으로 가지고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 추가적인 권리 부담이 적은 편입니다.

* 다만, 30년 이상 경과한 건물 노후화, 제2종일반주거지역 내에서의 건축 제한, 그리고 기타 법규상 제한 사항들은 향후 재산권 행사 및 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

* 전반적으로 안정적인 권리관계와 쾌적한 주거 환경을 바탕으로 한 주택으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

* 권리 부담 최소화: 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 발생하지 않습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 대규모 공원인 금천체육공원과 인접하여 주거 쾌적성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 향후 활용 방안에 있어 유연성을 가집니다.

1.8. 예상입찰가

* 본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 지역 시세 및 임대료 조사, 건물 상태에 대한 정밀 진단 등 추가적인 정보 수집 및 분석이 반드시 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.