나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13946 [1] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제12층 제1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(7호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역[가산디지털단지역 (1, 7호선)]이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물(가산대명벨리온)내 제12층 제1204호로서, (사용승인일: 2017.11.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '오피스텔'로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인집 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 '오피스텔 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 15~16미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면 구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13946 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제12층 제1204호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물, 사용승인일 2017.11.27

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 120,000,000원

토지 면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

건물 전용 면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(7호선)' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 지식산업센터, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역 - 1, 7호선)이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 외국인 포함) 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 10월 6일자 근저당권(채권최고액 1억 원)입니다.

그 외 소유권 이전, 압류 등기 등이 존재하며, 모두 말소될 예정입니다.

강제경매 개시 결정 등기는 채권자 주택도시보증공사(HUG)로, 사건 번호 2025타경13946에 해당합니다.

전체 등기부채권 총액은 268,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 168,000,000원

전입일자: 2022년 1월 24일

확정일자: 2021년 12월 13일

대항력: 없음. (이 씨는 대항력 없는 임차인으로, 보증금 전액 배당받지 못하는 경우 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.)

주택임차권 등기: 2024년 2월 7일 을2 근저당권으로 등기되었으나, 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

별도등기와 관련하여 토지 을구 1번의 지상권 설정 등기(2017.12.06. 제262256호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 일대는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업단지 밀집 지역으로, 오피스텔, 지식산업센터, 상가 등이 밀집하여 유동인구 및 상주인구가 풍부한 지역입니다.

인근 가산디지털단지역은 1, 7호선 환승역으로 교통의 요지이며, 주변으로 다양한 편의시설과 업무시설이 발달해 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 2026년 5월에 해당 건물(가산대명벨리온)의 유사 면적(16.61㎡) 오피스텔이 9천 4백 5십만 원에서 1억 1천 5백만 원 사이에서 거래되었습니다.

이는 감정가(1억 2천만 원) 및 전체 채권 총액(2억 6천 8백만 원) 대비 낮은 수준의 시세를 보여주고 있습니다.

건물이 주거용으로 사용 중이나 업무시설로 등재되어 있는 점은 향후 용도 변경 가능성 등도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가산디지털단지역을 중심으로 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, W몰 등), 백화점, 병원, 은행, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 주거 및 업무 환경이 잘 갖추어져 있으며, 주변에 공원 등 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

다만, 업무시설이 주 용도인 지역 특성상 일부 소음이나 혼잡함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

토지 별도 등기 관련 지상권(2017.12.06. 제262256호)이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 권리 범위, 잠재적 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 이 씨는 대항력이 없으나, 매각 조건상 보증금 전액 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소가 조건으로 제시되어 있습니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. (주택도시보증공사(HUG)가 관련 절차를 진행할 것으로 예상되나, 최종 이행 여부 확인 필요).

6.2. 물건 관련 리스크

건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황 '주거용'으로 사용 중입니다. 이는 향후 행정적 문제나 재산세 등 세금 문제에 영향을 줄 수 있습니다.

인근 지도 검색 결과, 혐오시설로 볼 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 산업단지 밀집 지역의 특성상 환경적인 요인(소음, 분진 등)은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 매각으로 인해 인수해야 하는 토지 지상권 등기라는 명확한 권리 부담이 존재하며, 임차인 관련 조건부 매각 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

현재까지 파악된 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있으나, 권리 인수 부담 및 매각 조건 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

가산디지털단지역 초역세권으로 직주근접성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

오피스텔, 지식산업센터 등 업무시설 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 설정되어 있으나, 협상 여지에 따라 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 실거래가 최고가: 115,000,000원

본건은 토지 지상권 인수 부담 및 임차인 관련 조건부 매각 사항이 존재합니다.

임차인 보증금 168,000,000원은 대항력 없어 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권 포기 조건이므로, 매수인이 직접 인수할 보증금은 0원입니다.

인수되는 지상권의 가치를 고려하고, 이러한 복잡한 권리 관계를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 최고가(115,000,000원)와 감정가(120,000,000원)를 고려하되, 인수되는 지상권에 대한 부담 등을 감안하여, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.