나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14061 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제101동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제101동 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2018.12.17) 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단 인접도로 대비 등고평탄하며 가장형의 토지로서, 근린생활시설, 오피스텔 및 다세 대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단 남서측으로 광대한면의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지 역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역 (강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경14061 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 131-2, 그라비스 제101동 제6층 제602호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 251,000,000원이며, 토지 면적은 14.41㎡(약 4.36평), 건물 면적은 29.65㎡(약 8.97평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교"의 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

다만, 토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 수평표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역 및 일부 기간 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 1일 접수된 경기광주세무서장의 압류(갑6)입니다.

등기부등본상 확인되는 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (갑5): 2019년 11월 22일 이소영 명의로 매매를 원인으로 소유권 이전되었습니다.

* 주택임차권 (을1): 2023년 12월 7일 신선미 명의로 설정된 주택임차권이 있으며, 보증금은 214,000,000원입니다. 이 임차권은 본 매각 절차에서 말소될 예정입니다.

* 압류: 경기광주세무서장, 성북구, 강서구 등 다수의 압류가 있으며, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

* 강제경매 (갑7): 2025년 12월 23일 주택도시보증공사에 의해 신청된 강제경매 개시결정으로, 본건 경매의 근거가 됩니다.

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경으로 인해, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 서 (서오종): 보증금 0원, 차임 0원이며, 대항력이 없습니다. 비고란에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.

* 신 (신선미, 주택도시보증공사): 보증금 214,000,000원, 차임 0원이며, 대항력이 없습니다. HUG 조건에 따라 매수인에 대한 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 양천구 신월동 지역은 주거 시설과 더불어 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 양서중학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지지만, 지역 내에서 필요한 생활 편의 시설 이용에는 무리가 없는 수준입니다. 오피스텔의 임대 수요는 배후 주거 인구 및 직장인의 수요에 따라 결정될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주요 시설: 양서중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 기타: 공항 소음 영향 구역에 속해 있어 항공기 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인 정보: 임차인 서 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 임대 관계도 불명확합니다. 현재 대항력은 없으나, 추후 예상치 못한 권리 주장이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 공항 소음 영향 구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(일부 기간 및 대상) 등 복합적인 규제가 존재하여 향후 재산권 행사나 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간을 확인하고 매수 후 허가 대상이 되는지 면밀히 검토해야 합니다.

* HUG 인수 조건의 명확화: HUG 조건에 따라 임차권이 말소되고 대항력이 포기되지만, 관련 서류 확인 시 HUG가 주장할 수 있는 잔액에 대한 채권 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 신축급(2018년 준공) 소형 오피스텔로, 감정가는 2억 5,100만원입니다.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)에 의한 강제 경매로 진행되며, 주요 임차인인 신선미(HUG)는 대항력이 없고 HUG와의 협약에 따라 매수인에게 대항력을 포기하게 되므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

입지 조건은 주변 주거 및 상업 시설과의 조화, 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

다만, 공항 소음 영향 구역 포함, 복합적인 토지이용계획상의 제약, 그리고 임차인 서 의 정보 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 오피스텔: 2018년에 준공되어 현재 시점에서도 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 권리 인수 부담 없음: HUG 조건으로 임차인 관련 권리 인수 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 지역 내 수요: 신월동 지역의 오피스텔 임대 수요 및 향후 개발 가능성을 고려한 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 현 시세 및 임대 수익률 분석을 위해서는 실거래가 확인, 주변 부동산 중개업소 컨택, 현장 조사가 필수적입니다. 제공된 정보와 일반적인 부동산 시장 상황을 바탕으로 추정하였을 때, 본 건의 면적(약 9평)과 입지, 신축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 감정가(251,000,000원)와 유사하거나 소폭 상승했을 가능성이 있습니다.

일반적으로 유사 면적대의 오피스텔은 3.3㎡당 1,500만원에서 2,000만원 내외의 시세를 형성할 수 있으나, 이는 지역 및 건물별 편차가 큽니다. 본 건의 경우, 신축 연도 및 지역적 특성을 고려하여 2억 3천만원에서 2억 6천만원 사이의 시세 범위를 예상해볼 수 있습니다.

여러 잠재적 리스크(공항 소음, 미확인 임차인 정보 등)와 HUG 조건에 따른 권리 소멸 이점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 230,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 91.6% 수준으로, 잠재적 리스크를 감안한 투자 수익률 확보를 목표로 합니다.

다만, 이는 단순 추정치이므로, 실제 입찰 시에는 현장 답사 및 최신 시세 조사를 반드시 선행하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.