나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14034 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 바벨 제3층 제301호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린 생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (화곡역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 층 지상6층건내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2021.09.15) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14034 (1)

감정가: 512,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

사용승인일: 2021년 09월 15일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 층 지상 6층 건물 내 제3층 제301호

토지면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

토지지분: 27.75㎡ (약 8.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.19㎡ (약 13.06평)

건물지분: 43.19㎡ (약 13.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 건물

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린 생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 건물은 2021년에 신축된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.2. 교통 여건

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항 시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 해당하며, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 항공기 운항 및 군사 시설 보호와 관련된 제한 사항이 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 및 말소 기준

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14034)이며, 접수일자는 2025년 12월 22일이고 채권자는 주택도시보증공사입니다. 채권 총액은 480,000,000원입니다. 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 박이슬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 03월 19일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 확인되지 않아 정확한 인수 금액 산정에 주의가 필요합니다.

매각물건명세서 상 특별매각조건으로 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 발생하는 임차인의 대항력이 매수인에게 인수되지 않기 위해서는 해당 임차인들이 주택도시보증공사 또는 매수인에게 대항력을 포기해야 함을 의미합니다. "박이슬" 임차인의 경우 대항력이 있으므로, 매각 조건에 따라 대항력 포기 여부가 중요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대 주택 및 단독 주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 상대적으로 오래된 건물과 신축 건물이 혼재하며, 근린 생활 시설이 발달하여 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

인근에 신월초등학교가 위치하고 있으며, 지하철 5호선 화곡역을 통한 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 건물 상세 정보

본건 건물은 2021년 9월 15일에 사용 승인된 철근 콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다. 도시가스 난방 설비, 급배수 및 위생 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 대항력 있는 임차인: "박이슬" 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 매각 조건에 따른 대항력 포기가 이루어지지 않을 경우 매수인이 임대차 관계를 승계하거나 명도 협상을 진행해야 할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 사항은 매각 진행 및 잔금 납부 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 지역 규제 리스크

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 시설 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점을 가지고 있으며, 화곡역 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 해당 임차인의 대항력 포기 여부가 불확실하다는 점, 그리고 공항 관련 지역 규제가 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 감정가 5억 1,200만원 대비 인수해야 할 보증금이 0원이고 채권 총액이 4억 8,000만원임을 감안할 때, 임차인 리스크 해소 시 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물(2021년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편의성이 좋습니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 생활 인프라 접근이 용이합니다.

* 감정가 대비 시장 가격이 낮을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 512,000,000원이며, 채권 총액은 480,000,000원입니다.

주변 실거래가 정보(최근 매매 JSON)에 따르면, 유사 면적의 신축 다세대 주택 가격이 평당 약 10,810,810원 수준으로 나타나고 있습니다. 본건의 전용면적은 약 13.06평이므로, 단순 시세 적용 시 약 141,000,000원 수준의 가치를 예상할 수 있습니다. 그러나 이는 감정가(평당 약 39,200,000원)와 큰 차이를 보이며, JSON 데이터의 한계 또는 비교 대상의 차이가 있을 수 있습니다.

가장 중요한 리스크 요인인 '대항력 있는 임차인(박이슬)'의 대항력 포기 여부가 불확실하며, 매각 조건에 해당 내용이 포함되어 있습니다. 이러한 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 약 15~20% 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서, 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 감안하고, 낙찰 후 모든 권리관계가 명확히 해소될 경우를 가정하여 보수적으로 입찰가를 산정하면, 약 410,000,000원에서 430,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 및 리스크 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 410,000,000원 ~ 430,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.