나이스옥션 법원경매 광주 2025타경875 [2] 광주광역시 서구 쌍촌동 531-1 쌍촌동도시형생활주택 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '광주효광중학교' 북서측 인근에 위치하는 쌍촌동도시형생활주택 제2층 제213호 외 1개호로서, 인근에는 단독주택, 소규모 상업용 부동산 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가,나 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제213호 외 1개호로서,
외벽 : 치장석재, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가,나 : 연립주택(원룸형)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 승강기설비, 바닥난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 보도 분리된 왕복 6차로 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(2016-06-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, <추가기재> 건축법 제2조1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경875 (2)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 531-1, 쌍촌동도시형생활주택 3층 303호

용도: 연립주택 (원룸형)

건물명: 쌍촌동 도시형생활주택

층수: 3층 (총 4층 건물)

감정가: 46,000,000원

토지면적: 18.21㎡ (약 5.51평)

건물면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '광주효광중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 소규모 상업용 부동산 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 보도 분리된 왕복 6차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 도로, 소로1류(폭 10m~12m), 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 관련 법규에 의한 제한사항이 있습니다. 건축법에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

주변 시설: 인근에 광주효광중학교가 위치하고 있습니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부등본상 을구 3번 순위 근저당권 (접수일자 2020-06-05, 채권최고액 48,000,000원, 권리자: 고성농업협동조합)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건의 가장 큰 특징은 을구 4번 순위의 주택임차권(접수일자 2021-11-08, 임차인 박진혁, 임차금액 41,540,135원)이 매각 후에도 인수되는 권리라는 점입니다. 이는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 매수인에게 대항할 수 있음을 의미합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 41,540,135원 (기존 총 보증금 55,000,000원에서 이전 경매 절차에서 13,459,865원 배당받음)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-08-29

* 확정일자: 2017-08-28

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수되는 권리)

권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 박 임차인의 주택임차권(41,540,135원)이 인수되므로, 실질적인 매수인의 부담이 될 수 있습니다. 총 등기부채권액은 110,534,578원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 쌍촌동 지역은 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 지역으로, 소규모 상가와 주택이 공존하는 형태입니다.

개발 현황: '주거환경개선지구'에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 대한 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있으나, 관련 계획 및 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근 학교 외에 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

건축물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 화재탐지, 도시가스, 승강기, 바닥난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 외벽은 치장석재, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

건축 연도: 사용승인일은 2014년 3월 13일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박 에게 지급해야 할 잔여 보증금 41,540,135원입니다. 이 금액은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

감정가와 시장가치 괴리: 감정가(46,000,000원) 대비 임차인 인수 보증금(41,540,135원)의 비율이 높아, 낙찰 후 총 투입 비용이 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

작은 면적: 건물 전용면적이 약 5.13평으로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

이전 경매 이력: 과거 본건에 대한 경매(광주지법 2019타경4234호) 이력이 존재하며, 이는 물건의 가치나 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 소액 투자가 가능하나 대항력 있는 임차인의 보증금 41,540,135원이 인수되는 중대한 권리상의 하자가 존재합니다. 이 인수 부담금은 감정가에 육박하거나 초과할 수 있어, 투자 시 추가적인 자금 부담과 회수 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 주거환경개선지구라는 점은 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 현재의 권리 관계를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자 가능성: 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도, 실질적인 투입 비용에 따라서는 상대적으로 적은 금액으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주거환경개선지구: 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

소형 면적: 1인 가구나 임대 수익을 위한 소형 부동산 투자처로서 고려될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 41,540,135원이 매수인에게 인수되는 큰 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 낙찰 후 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(46,000,000원)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

임차인 인수 보증금 41,540,135원을 고려할 때, 총 투입 비용이 감정가 46,000,000원을 넘지 않으려면 입찰가는 최대 약 4,459,865원 수준이어야 합니다.

하지만 이는 일반적인 경매 시장에서의 낙찰가 형성과는 괴리가 있습니다. 제공된 주변 시세 자료(JSON)에 따르면 유사 면적의 시세가 1,600만원~2,000만원 수준으로 추정되나, 이는 다른 건물의 시세이며 본건과 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 인수되는 임차 보증금 규모를 감안하면, 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 만약 임차인이 본 경매 절차를 통해 보증금 전액을 배당받을 수 있다고 판단되는 높은 금액으로 낙찰될 경우(예: 4천만원 이상), 매수인의 추가 부담은 줄어들 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 46,000,000원을 넘지 않는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직하며, 이에 따라 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하되, 추가적인 자금 부담 및 회수 가능성을 철저히 분석해야 합니다. 투자 위험이 매우 높으므로, 소액이라도 추가 자금 부담 없이 명도를 완료할 수 있는 가격인지 면밀히 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.