나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116050 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 520-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 소재 "울산컨트리클럽" 서측 인근에 위치하며 주위는 중·소규모의 공장, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

북서측 하향 경사지대에 위치한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서(사용승인일: 2001.9.26), 벽체: 판넬 잇기 등, 주기둥: H-Beam 400x200mm, 바닥: 하드너 마감, 장판지깔기 및 일부 타일 붙임, 높이: 일반건축물대장상 10.1m, 처마높이 6m, 창호: 샤시창임.

이용상태

공장 및 숙소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도와 같이 본건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 (ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 본건 건물 지붕에 후첨 "사진용지"와 같이 타인 소유의 제시외구축물(태양광설비)이 설치되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[감정평가서 중 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 (ㄱ)~(ㄹ)] 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함(기계기구 감정평가명세표 참조)
2. 기계기구 천정크레인은 목록 2. 건물 내에 2식 소재.
3. 목록 2. 건물 지붕에 타인소유의 제시외구축물(태양광설비) 설치되어 있는 바, 매수시 태양광설비로 인한 소유권 행사 제한이 있을 수 있으므로 검토 필요.
4. 제시외구축물(태양광설비)는 매각에서 제외.
5. 목록 1. 토지(공장용지)의 최저매각가격은 제시외구축물(태양광설비)로 인해 제한받는 경우의 평가액을 기초로 정함.
6. 위 제시외구축물(태양광설비) 관련 점유권원 및 발전사업허가 사항, 설비제원은 매각물건명세서 별지 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경116050 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 520-6

용도: 공장

감정가: 1,373,160,960원

토지면적: 1,787.00㎡ (약 540.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 714.53㎡ (약 216.13평)

건물 제시외면적: 260.80㎡ (약 78.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (본 경매 신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 소재 "울산컨트리클럽" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 중·소규모의 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 북서측 하향 경사지에 위치한 부정형 토지로서, 현재 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 왕복 2차선 도로에 직접 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

관련 법령에 따라 본건 토지는 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) 및 공장설립승인지역(1호)<수도법>에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

토지 및 건물 등기부 등본상 말소기준권리는 2023년 7월 6일 접수된 경남은행의 근저당권(채권액 1,104,000,000원)입니다. 임의경매 개시 결정(2024타경116050)에 따라 경매가 진행 중이며, 통상적으로 경매 절차 완료 시 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 총 채권액은 1,114,194,237원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 본건의 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 사용 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 주변 환경 및 상권 분석

4.1. 주변 시설 및 환경

본건은 울산컨트리클럽 인근의 산업 및 농업 복합 지역에 위치합니다. 지도상으로 확인한 결과, 인근에 대규모 폐기물 처리 시설이나 유해 화학물질 배출 공장 등과 같은 혐오시설은 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다. 주변 지역은 공장 밀집 지역과 농경지가 혼재되어 있어, 지역 특성상 산업 활동과 관련된 기본적인 편의 시설은 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 일괄매각 및 부대시설

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 또한, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 목록(천정 크레인 2식 포함)도 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

5.2. 제시외 구축물 (태양광 설비)

건물 지붕에 타인 소유의 제시외 구축물인 태양광 설비가 설치되어 있습니다. 이 설비로 인해 매수인의 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있으므로, 매각물건명세서 등 관련 자료를 면밀히 검토해야 합니다. 다만, 해당 태양광 설비 자체는 매각에서 제외됩니다.

5.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자 현황 및 이에 따른 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금은 0원임)

5.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역 등으로 묶여 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 추가적인 법규 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 공장용 부동산으로, 비교적 안정적인 권리 관계 하에 일괄 매각으로 진행되는 점이 긍정적입니다. 토지와 건물, 그리고 일부 기계기구까지 포함하여 취득할 수 있어 활용 가치가 높습니다. 그러나 건물 지붕의 타인 소유 태양광 설비 문제와 미상인 임대 관계는 반드시 사전 조사와 검토를 통해 잠재적 리스크를 명확히 파악해야 합니다. 이러한 부분을 고려하여 신중하게 접근한다면, 경쟁력 있는 가격으로 인수가 가능할 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하의 권리들이 경매 절차를 통해 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 용이합니다.

* 일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 건축물과 부지를 함께 활용할 수 있습니다.

* 현황 이용 가치: 현재 공장으로 사용 중인 건물과 포함된 기계기구로 인해 인수 후 바로 사업 운영이 가능할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제시된 감정가 1,373,160,960원을 기준으로, 본 물건의 잠재적 리스크(태양광 설비 문제, 미확인 임대 관계 등)를 감안하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 1,098,000,000원 ~ 1,235,000,000원

이는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준입니다. 실제 입찰가를 결정하시기 전, 현장 답사를 통한 건물 및 기계 상태 확인, 태양광 설비 관련 법적 검토, 그리고 주변 시세 조사를 반드시 선행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.