나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118469 [1] 경상남도 양산시 하북면 백록리 542-1 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118469 [1] 경상남도 양산시 하북면 백록리 542-1 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경118469
• 주소: 경상남도 양산시 하북면 백록로 236
• 용도: 근린주택

울산지방법원 경매3계 2024타경118469 | 소재지: 경상남도 양산시 하북면 백록로 236 | 감정가: 1,523,122,000원 | 최저가: 1,066,185,000원 | 용도: 근린주택

1. 일괄매각. 제시외 건물[감정평가서 중 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 (ㄱ)~(ㄹ)] 포함.

2. 목록 2. 지상에 소재하는 수목은 최저매각가격에 포함됨.

3. 지적상세 및 정확한 지적경계는 경계측량필요.

4. 목록 2. 지상 분묘 등의 소재에 관하여 확인을 요하고, 그 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불분명.

5. 목록 2. 임야는 일부 불법산지전용 이력이 있으나 2019. 3.경 복구완료하였다는 양산시 원스톱허가과의 응답이 있었음.

6. 목록 4. 5. 7. 건물에 유치권행사중이라는 안내문 부착되어 있음.

7. 목록 2. 는 지목은 임야이나 현황은 토목공사가 거의 완료된 잡종지와 일부 대나무가 자생하는 임야임.

* 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 하북면 백록리 중리마을 북측 인근에 소재하고 있습니다. 주변으로는 주로 산지와 더불어 기존 마을, 전원주택, 사찰, 농경지 등이 산재해 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 시외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 물건으로 접한 도로는 폭 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 권리분석

본 물건은 유치권 및 분묘기지권이 존재하여 권리 분석 시 각별한 주의가 요구됩니다. 특히, 건물 4, 5, 7호에는 유치권 행사 중이라는 안내문이 부착되어 있으며, 이에 대한 정확한 권리 관계 확인이 필수적입니다. 토지(목록 2) 지상에는 분묘가 소재할 수 있으며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 지적상세 및 정확한 지적 경계 확인을 위해 별도의 경계 측량이 필요합니다.

* 상권분석

본 물건이 위치한 양산시 하북면 백록리는 전반적으로 자연 녹지 지역으로, 주된 토지 이용은 산지, 농경지, 전원주택 등입니다. 따라서 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 다만, 지역 내에는 '백록림', '에밀레'와 같은 카페 및 '풍경가든'과 같은 식당 등이 소재하고 있어 최소한의 생활 편의시설은 갖추고 있음을 알 수 있습니다. 양산시 하북면 전반적으로는 농촌 중심지 활성화 사업 등 지역 발전을 위한 계획들이 추진되고 있으나, 본 물건의 개별 상권에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

* 생활정보

본 물건은 주변에 산지가 많고 자연환경이 잘 보존되어 있어 조용하고 쾌적한 전원생활을 누리기에 적합한 환경입니다. 그러나 대중교통 접근성이 다소 떨어지므로 자가용 차량을 이용한 생활이 필수적일 수 있습니다.

* 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 건물에 대한 유치권이 행사 중이며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

둘째, 토지의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 이는 면적 및 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

셋째, 임야 지목의 토지에 일부 불법 산지전용 이력이 있으나 복구 완료된 것으로 확인되었으나, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

넷째, 폐문으로 인해 건물 내부 구조 및 관리 상태 확인이 어려워, 실제와 다를 수 있는 점을 유의해야 합니다.

다섯째, 지적도면이 수치지적이 아닌 경우 면적 오차가 있을 수 있으며, 경계 확인을 위한 측량이 권장됩니다.

여섯째, 일부 검색 결과에 따르면 인근 지역(하북면 백록리)의 일부 토지가 가지산 도립공원 구역에서 해제되지 않아, 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 자연 친화적인 입지라는 장점을 가지고 있으나, 유치권 및 분묘기지권 등 복잡한 권리 관계와 외부에서 내부 확인이 어려운 점, 그리고 지적 경계 불분명 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 대규모 토지를 활용한 특정 목적(전원생활, 전원주택 단지 조성 가능성 등)으로의 활용을 고려하거나, 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 전문적인 지식과 자본이 있다면 잠재력을 발휘할 수 있을 것으로 보입니다.

* 투자 포인트

1. 대규모 토지 활용 : 34,384㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있으며, 개인 전원주택지, 소규모 농장, 또는 특정 개발 목적에 부합할 경우 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

2. 자연 친화적 환경 : 산지와 자연으로 둘러싸인 입지는 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 이상적인 환경을 제공합니다.

3. 잠재적 가치 상승 : 지역 발전을 위한 개발 계획들이 추진되고 있어, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계