나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119158 [1] 울산광역시 동구 방어동 324-4 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "방어진문화센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내
제10층 제1002호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 드라이비트 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 오피스텔이나, 현장조사일 현재 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰, 인근탐문 등을 종합적으로 고려한 사항을 근거로 하였으니 경매진행 및 응찰시 내부 이용상태 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 사다리형 유사 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 6미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경119158 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 324-4, 10층 1002호

건물용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도와 실제 사용 용도에 일부 차이가 있을 수 있음)

1.2. 면적 및 면적 구분

토지면적: 32.74㎡ (약 9.91평)

토지지분: 32.7444㎡

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평) - 전용면적으로 추정

건물지분: 84.9129㎡

1.3. 경매 정보

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도OOOOOO (도량새마을금고로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치하며, "방어진문화센터" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 그리고 각종 근린생활시설이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 특성

토지는 완경사지대 내 사다리형 유사 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 10층 1002호입니다. 외벽은 인조석 붙임 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창 구조입니다.

* 준공일: 2016년 4월 15일

* 주차 공간: 건물 내 12대 (기계식 12대)

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 현황

본 건의 등기부등본상 채권 총액은 298,449,090원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2021년 7월 27일 접수된 도량새마을금고의 근저당권(을4)입니다. 본 경매 절차로 인해 아래 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 소유권이전 (정금련)

* 소유권이전 (주식회사리핏, 매매가 230,000,000원)

* 근저당권 (도량새마을금고, 114,400,000원) - 말소기준권리

* 압류 (동울산세무서장)

* 근저당권 (주식회사현솔루션, 150,000,000원)

* 가압류 (근로복지공단, 34,049,090원)

* 압류 (국민건강보험공단)

* 압류 (동구(울산광역시))

* 가압류 (검사의 명령, 83,634,250원)

* 임의경매 (도량새마을금고, 89,755,080원) - 본건 경매개시결정

3.3. 임차인 분석 및 인수 부담

* 임차인: 김

* 보증금: 78,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 확정일자: 2024-03-25

* 배당신고일자: 2024-12-17

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 현황

물건지 주변은 주거지 및 근린생활시설이 혼합된 상권입니다. 오피스텔로서 지역 내 주거 및 소규모 업무 수요를 충족시킬 수 있는 위치입니다. (출처)

4.2. 생활 편의성

인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 탑마트 울산방어진점, 노브랜드 울산방어점 등 (출처)

* 관광지: 슬도, 대왕암공원 등 (출처)

* 주변 시설 검색을 통한 혐오시설 유무 확인은 현재 제한적으로 제공됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물리적 하자 및 정보 불확실성

현장조사 시 폐문 등으로 인해 내부 이용 상태 및 관리 상태 확인이 곤란했습니다. 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부 관찰, 인근 탐문 등을 통해 파악한 정보이므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

5.2. 공부상 정보와 실제 현황 차이 가능성

집합건축물대장상 '공동주택(아파트)'으로 표기될 수 있는 부분이 있으나, 본 물건은 오피스텔로 경매가 진행 중입니다. 이는 실제 이용 및 관리에 있어 혼선이 발생할 가능성이 있으므로, 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 울산지방법원 2024타경119158 (1) 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 오피스텔로, 방어진문화센터 인근의 주거 및 상업시설 혼합 지역에 속합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점과 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 잠재적 차이는 응찰 전 반드시 재확인이 필요한 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담이 없습니다.

* 주거지 및 근린생활시설이 인접하여 오피스텔로서의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 유사 물건의 거래 사례가 존재하여 시세 파악 및 투자 가치 판단에 참고할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 최근 유사한 면적의 오피스텔 거래 사례(등기부상 매매가 230,000,000원)를 참고할 때, 현재 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. (출처)

그러나 경매 물건의 특성상 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 총 등기부채권액이 298,449,090원으로 높으나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 재확인, 주변 시세 정밀 조사, 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.