나이스옥션 법원경매 울산 2025타경91 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 산146 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경91 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 산146 임야 경매

• 사건번호: 2025타경91
• 주소: 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 산146
• 용도: 임야

울산지방법원 경매3계 2025타경91 | 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 산146 | 감정가: 440,436,000원 | 최저가: 440,436,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2025타경91 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경91 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 산146

용도: 임야

감정가: 440,436,000원

토지면적: 7,934.00㎡ (약 2,400평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본 물건은 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 소재 '신촌마을' 남측 인근에 위치한 임야입니다.

주위 환경은 대부분 자연림 상태의 임야 및 과수원으로 형성되어 있습니다.

본건까지 소형 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 북향 완경사 지대이며, 대부분이 과수목(배)이 식재되어 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태는 자연녹지지역(개발제한구역), 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 소하천구역 등으로 지정되어 있습니다.

제시외 물건으로는 수령 약 15-20년 된 배과수목 약 200여주가 있으나, 대부분 4-5년간 관리되지 않은 상태로 방치되어 있으며 약 60주 정도만 정상적으로 관리되고 있습니다.

공부상 지목은 임야이나, 현황 70% 정도가 과수원 상태이며, 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

경계 부근에 브로크로 건물이 있으며, 정확한 지적 경계는 경계 측량이 필요합니다.

본건 동측으로 폭 약 2m 정도의 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 울주군 청량읍 용암리에 위치하여, 자연환경이 비교적 양호한 지역에 속합니다. '신촌마을'이 인근에 있어 민가와의 연계성을 파악할 수 있으며, 주위가 임야 및 과수원으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 소형 차량의 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 북향의 완경사 지형은 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있으나, 과수원으로서의 잠재력은 있습니다. 인접한 도로는 폭이 좁아 차량 통행에 제한이 있을 수 있습니다.

최근 울산시는 울주군 일대의 개발 계획을 추진하고 있으며, 특히 도시와 인접한 지역의 발전 가능성이 주목받고 있습니다. (참고: 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 일대 개발 계획 및 도시 계획 관련 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.)

1.4. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자인 의OOOOOOO가 신청하였습니다. 경매 절차에 따라 낙찰 시 모든 권리(선순위 임차인, 저당권, 가압류 등)는 소멸될 가능성이 높으나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 반드시 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다. 제시외 과수목은 포함 매각되나, 일부는 관리 상태가 불량하여 그 가치 평가에 신중해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 잠재력

본 물건의 현재 주 용도는 임야와 과수원입니다. 70%가 과수원 상태이며, 특히 배 과수목이 식재되어 있어 농업적 가치를 지닙니다. 일부 현황 도로로 이용되는 점은 토지 활용 계획 수립 시 고려할 사항입니다. 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 묶여 있어 신축이나 대규모 개발에는 제약이 따르지만, 향후 규제 완화 시 용도 변경이나 전원주택 부지, 농업 시설 등으로의 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 현재 과수목의 관리 상태가 양호하지 않아 즉각적인 영농 수익 창출에는 어려움이 예상됩니다. (참고: 울주군 일대의 농업 관련 지원 정책 및 귀농/귀촌 관련 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.)

1.6. 생활 정보

본 물건은 '신촌마을' 인근에 위치하며, 마을의 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 하지만, 전반적인 생활 인프라(마트, 병원, 학교 등)는 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지로 접근해야 할 것으로 예상됩니다. 공기 좋고 자연 친화적인 환경에서 생활하고자 하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 과수목 관리 상태: 약 200여주의 배과수목 중 상당수가 방치되어 있어, 재배 또는 철거에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 경계 불명확: 지적 경계가 불명확하여 경계 측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁의 소지가 있습니다.

3. 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역 등으로 묶여 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

4. 경사 지형: 북향의 완경사 지형은 토지 활용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 진입로: 인접 도로의 폭이 좁아 차량 진출입이 다소 불편할 수 있습니다.

(참고: 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 산146 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 검색되지 않았으나, 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.)

1.8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 청량읍의 자연녹지지역에 위치한 임야로, 현재 과수원으로 이용되고 있으며 일부 도로로도 활용되는 복합적인 특징을 지니고 있습니다. 감정가는 4억 4천만 원대이며, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 자연환경이 뛰어나고 향후 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있으나, 과수목 관리 상태, 불명확한 경계, 토지 이용 규제 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 울산시 인근 지역의 개발 가능성: 울산광역시의 도시 확장 및 발전 계획과 연계될 경우, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 농업 또는 전원생활 목적: 과수원으로서의 활용이나, 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 개인에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

3. 넓은 토지 면적: 7,934㎡의 넓은 면적은 다양한 활용 가능성을 열어줍니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계