나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10678 [7] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근으로
아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 건물 중 1층 101호외 20개호로서,

외 벽 : 인조석 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 제1종 근린생활시설(휴게음식점)으로 이용중임.(상호 : 2$ COFFEE)

기호(2) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : 공일공 부동산)

기호(3-20) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(21) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : (주) 인슈프라자)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(국제사이버대학교(
수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(인계초등학교(수원교육지
원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

물건 고유번호: 2024타경10678 (7)

물건 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 3층305호

물건 종류: 도시형생활주택

감정 가격: 187,000,000원

토지 면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

건물 면적: 25.06㎡ (약 7.58평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (수협은행)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건이며, 매수 신청 보증금은 감정가의 20%입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 인근에 인계초등학교가 소재하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 가장형으로, 현재 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

건물은 남측 및 서측으로 각각 폭 약 6-8미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(국제사이버대학교, 인계초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 수협은행입니다.

말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 2,760,000,000원)입니다.

등기부상 총 채권액은 2,880,000,000원(근저당 2,760,000,000원 + 가압류 120,000,000원)으로 확인됩니다.

소유권 보존등기는 2021년 5월 28일 박수정 명의로 되어 있습니다.

이후 2024년 9월 12일 남형경의 가압류(120,000,000원), 2024년 9월 24일 수협은행의 임의경매개시결정(2,382,102,459원)이 등기되었습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정초희

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 660,000원

* 전입일자/확정일자: 2021년 6월 3일

* 배당신고일자: 2024년 10월 30일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 정 은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 내에는 제1종 및 제2종 근린생활시설(휴게음식점, 부동산 사무실, 일반 사무실)도 함께 이용되고 있습니다.

유사 물건의 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 감정가 187,000,000원에 비해 시장 시세는 다소 낮게 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

2015-2016년경 준공된 인근 다세대 주택들의 경우, 전용면적 약 17.59㎡(약 5.32평)가 72,000,000원에, 전용면적 약 44.37㎡(약 13.42평)가 155,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 평당 가격으로 환산 시, 약 1150만원에서 1350만원 수준으로, 본건의 감정가(약 2467만원/평)와 상당한 차이를 보입니다.

다만, 본건 스카이하우스는 2020-2021년경 신축된 건물로, 비교 사례 대비 건축 연도가 최신인 점은 긍정적 요소입니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 인계동은 수원시의 중심 상업 및 행정 구역과 인접하여 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

단지 내에는 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안 설비 등도 구비되어 있습니다.

주변에 인계초등학교가 있어 교육 환경이 좋으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 가까이 있어 주거 환경 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매에서 유찰되었음을 의미합니다. 높은 감정가나 기타 요인으로 인해 시장에서 원하는 가격에 낙찰되지 못했을 가능성이 있습니다.

감정가와 최근 유사 물건의 시세 간 큰 괴리가 존재하므로, 감정가를 기준으로 입찰 시 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 복잡한 권리 관계나 금융 구조를 내포할 수 있어, 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)은 군사 작전 제한을 받는 지역으로, 향후 개발이나 재건축 시 제한 사항이 발생할 수 있으나, 현 상태의 주택 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 비교적 신축(2020-2021년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 주거 환경 측면에서 강점을 가지고 있습니다.

또한, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

그러나 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세와 재매각 이력은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

입찰 참여 시에는 시장 시세를 철저히 분석하여, 감정가보다는 실질적인 시장 가치를 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020-2021년 준공)

* 수원시 인계동 중심 입지로 우수한 생활 편의시설 및 교통 환경

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 수요층 확보 용이

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이

1.9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건들은 평당 약 1150만원에서 1350만원 수준에서 거래되고 있습니다.

본건의 면적(약 7.58평)을 고려할 때, 시장 시세는 약 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다.

하지만 본건은 감정가가 187,000,000원으로 책정되어 있으며, 재매각 물건임을 감안하여 경쟁 상황을 고려해야 합니다.

따라서, 시장 시세를 상회하되 감정가보다는 현저히 낮은 수준에서 전략적으로 접근할 필요가 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 120,000,000원에서 130,000,000원 사이를 권고합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계 재확인, 경매 당일 현장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.