나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10678 [20] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근으로
아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 건물 중 1층 101호외 20개호로서,

외 벽 : 인조석 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 제1종 근린생활시설(휴게음식점)으로 이용중임.(상호 : 2$ COFFEE)

기호(2) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : 공일공 부동산)

기호(3-20) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(21) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : (주) 인슈프라자)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(국제사이버대학교(
수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(인계초등학교(수원교육지
원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경10678 (20)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1억 8천 7백만원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 6층 604호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 25.06㎡ (약 7.58평)

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

주의사항: 재매각임. 매수신청보증금 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(국제사이버대학교, 인계초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 분석

* 박 (PIAOFENNYU): 보증금 160,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2023-03-30. 배당신고일자 2024-10-14. 대항력 없음.

* P (PIAOZHENGSHAN): 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023-05-04. 대항력 없음.

* 원 (원혜인): 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2021-07-14. 대항력 없음.

임차인들의 보증금 합계: 160,000,000원.

임차인 PIAOFENNYU(박 )는 보증금이 있으나 대항력이 없어 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상되며, 보증금 전액을 인수할 가능성은 낮습니다.

나머지 임차인들은 보증금 및 차임이 없어 대항력에 문제가 없더라도 인수할 금액이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며, 2020년 건축 허가를 받아 2021년 사용 승인된 신축 건물입니다.

전체 18세대의 도시형생활주택(원룸형)과 근린생활시설(휴게음식점, 사무소)이 혼합된 복합 건물입니다.

4.2. 업종 분석

본건 604호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

건물 내 상가(2$ COFFEE, 공일공 부동산, (주)인슈프라자)가 있어 생활 편의 및 유동 인구가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

인계초등학교 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변으로 아파트, 오피스텔, 상업시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 편의 시설

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설 및 공원이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 진행 특이사항

본 건은 재매각 물건입니다. 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나, 매수인의 잔금 미납 등 사유가 발생했음을 의미하며, 통상적인 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다.

매수신청보증금이 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 해당 물건의 특수성이나 법원의 신중한 접근 의사를 반영하는 것일 수 있습니다.

6.2. 법적 제약

비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 높이 제한 등 추가적인 행위 제한이 있을 수 있습니다. (수원교육지원청 등 문의 필요)

6.3. 기타 리스크

유동화 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 이는 낙찰자의 직접적인 인수 부담으로 이어지지는 않을 것으로 보입니다. (단, 권리분석 재확인 필요)

7. 종합 의견

본 건은 수원시 팔달구 인계동의 신축 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 생활 편의성은 양호한 편입니다.

권리상 인수되는 부담이 없고, 공실 위험이 낮은 원룸형 주택이라는 점에서 긍정적인 측면이 있습니다.

다만, 재매각 물건이고 보증금이 20%로 높은 점, 비행안전구역 등의 규제가 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

감정가(1억 8천 7백만원)와 주변 시세 분석 결과가 큰 차이를 보여, 입찰 시 신중한 가치 평가가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020-2021년 준공)

* 인계동 중심 생활권 내 입지

* 원룸형 도시형생활주택으로 공실 위험 상대적으로 낮음

* 권리상 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 시세 대비 저가 매수 기회 가능성 (감정가 대비)

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 실거래가 분석 결과, 본 건(25.06㎡, 약 7.58평)의 현재 시세는 대략 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

이는 'I'MHOME' (17.59㎡, 5.32평)의 2025년 12월 실거래가 7,200만원(평당 약 1,353만원)과 본 건의 6층이라는 점을 감안한 추정치입니다.

본 건은 재매각 물건이고 매수신청보증금이 20%임을 감안할 때, 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 시장 가치 하한선에 근접하여, 약 1억 1백만원 (101,000,000원) 내외를 제시합니다.

이는 시세 대비 합리적인 수준이며, 향후 시세 상승 및 임대 수익을 기대할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.