나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10678 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근으로
아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 건물 중 1층 101호외 20개호로서,

외 벽 : 인조석 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 제1종 근린생활시설(휴게음식점)으로 이용중임.(상호 : 2$ COFFEE)

기호(2) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : 공일공 부동산)

기호(3-20) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(21) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : (주) 인슈프라자)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(국제사이버대학교(
수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(인계초등학교(수원교육지
원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10678 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 17.34㎡ (약 5.25평)

토지지분: 17.341㎡ (약 5.25평)

건물면적: 27.16㎡ (약 8.22평)

건물지분: 27.16㎡ (약 8.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로 매수신청보증금은 감정가의 20%인 40,600,000원입니다.

건축물 현황: 스카이하우스, 7층 건물 중 3층 301호, 철근콘크리트구조, 도시형생활주택(원룸형)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 토지 이용

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 인조석 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창으로 마감되었습니다. 토지는 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건은 남측 및 서측으로 각각 로폭 약 6-8미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(국제사이버대학교, 인계초등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

주변에 인계초등학교, 상업시설, 관공서 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 심각한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권보존(박수정, 2021-05-28) 이후 수협은행의 근저당(2,760,000,000원, 2021-05-28)이 말소기준권리입니다. 이후 남형경의 가압류(120,000,000원, 2024-09-12)와 본건 수원지방법원의 임의경매(2,382,102,459원, 2024-09-24)가 등기되었으나, 이들 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,880,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-18

* 확정일자: 2023-07-18

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 가압류 및 임의경매가 등기되어 있어, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 박 은 대항력이 없어 임차보증금 중 인수되는 금액은 없습니다. 따라서 인수할 권리 관계는 없는 안전한 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 7층 규모의 철근콘크리트 건물로, 다양한 용도로 이용 중입니다.

* 제1종 근린생활시설(휴게음식점): 2$ COFFEE

* 제2종 근린생활시설(사무소): 공일공 부동산

* 도시형생활주택(원룸형)

* 제2종 근린생활시설(사무소): (주) 인슈프라자

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 인계동은 수원시의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있습니다. 인근에 초등학교와 관공서가 있어 유동인구가 꾸준하며, 원룸형 주택의 수요 또한 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 상업시설, 근린생활시설, 관공서 등이 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인계초등학교가 인근에 위치하여 교육환경이 양호합니다.

5.3. 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 주요 도로 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 낙찰되었으나 잔금 미납 등의 사유로 다시 매각이 진행되는 경우입니다. 매수신청보증금이 감정가의 20%로 높게 책정된 점을 유의해야 합니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 비록 본 건의 권리 분석상 인수사항은 없으나, 추후 관련 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전구역 등 일부 법적 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

명시적으로 임대관계는 미상으로 되어 있으나, 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 상황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물의 사용승인이 비교적 최근(2020년~2021년)으로 신축에 속하며, 권리상 인수되는 채무가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 보증금, 유동화 및 공동담보 등의 특이사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 하지만 입지 조건, 건물 상태, 소멸되는 권리 등을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

수원시 팔달구 인계동은 행정, 상업, 문화시설이 밀집된 중심 지역으로, 지속적인 수요가 기대되는 곳입니다.

8.2. 안전한 권리관계

매각으로 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 추가적인 권리 문제를 걱정할 필요가 없습니다.

8.3. 복합 용도 활용

도시형생활주택 외에 근린생활시설로도 이용 중인 점은 다양한 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

8.4. 재매각으로 인한 가격 메리트 기대

재매각 물건의 경우, 이전 유찰 또는 취소로 인해 희소성이 부각되거나 가격적인 메리트를 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사 건물(다세대, 2015~2016년 준공)의 전용면적 44.37㎡가 15,500만원, 17.59㎡가 7,200만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 27.16㎡ (약 8.22평)입니다.

건물의 사용승인일이 2020년~2021년임을 감안할 때, 비교적 신축에 속합니다.

본건과 비슷한 면적대(8~10평)의 도시형생활주택 또는 다세대 주택은 지역 시세 및 건물 상태에 따라 약 1억 1천만원에서 1억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 203,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가

재매각 물건임을 고려하여 입찰 경쟁률이 낮을 수 있으나, 권리상 안전한 물건이므로 적정 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다. 시세 범위를 고려하고, 보증금 20%를 납부해야 함을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 115,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현장 조사 결과 및 매각 기일의 경쟁 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.