나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10678 [18] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근으로
아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 건물 중 1층 101호외 20개호로서,

외 벽 : 인조석 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 제1종 근린생활시설(휴게음식점)으로 이용중임.(상호 : 2$ COFFEE)

기호(2) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : 공일공 부동산)

기호(3-20) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(21) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : (주) 인슈프라자)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(국제사이버대학교(
수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(인계초등학교(수원교육지
원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경10678 (18) 사건으로, 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14번지에 소재한 스카이하우스 6층602호 도시형생활주택입니다. 본 건의 감정가는 203,000,000원이며, 건물 사용승인일은 2021년 5월 20일입니다. 토지 면적은 13.34㎡ (약 4.03평)이고, 건물 면적은 20.89㎡ (약 6.32평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 본 건 남측 및 서측으로 폭 약 6-8미터의 도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 임차인 현황으로 이욥(이 )이 확인되었습니다.

* 이욥(이 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-15

* 확정일자: 2023-04-19

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다. 임차인 이욥은 대항력이 없으므로, 통상적인 경매 절차에 따라 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 계약서의 세부 내용을 면밀히 검토하여 최종적인 권리 관계를 확인하는 것이 중요합니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

건물 내부는 다양한 용도로 활용되고 있습니다.

* 제1종 근린생활시설 (휴게음식점, 상호: 2$ COFFEE)

* 제2종 근린생활시설 (사무소, 상호: 공일공 부동산)

* 도시형생활주택 (원룸형, 18개 호실)

* 제2종 근린생활시설 (사무소, 상호: (주) 인슈프라자)

이처럼 본 건물은 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 상가주택 형태로 운영되고 있으며, 주변의 학교, 관공서, 근린생활시설 등은 유동 인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 가진 7층 건물입니다. 외벽은 인조석 돌붙임으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일로 처리되었습니다. 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창이 설치되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소방 설비, 공동 현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 다음과 같은 제한 사항이 존재합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(국제사이버대학교, 인계초등학교)

* 비행안전제6구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

특히 비행안전제6구역은 향후 건물 증축이나 신축 시 법적인 제한이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 2021년에 사용 승인된 신축급 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변의 다양한 편의 시설 및 교통망은 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다. 임차인 관련 권리 문제는 명확히 분석되었으며, 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 비행안전구역 등 일부 토지 이용 제한은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시 팔달구 핵심 지역에 위치하여 높은 접근성과 생활 편의성을 제공합니다.

* 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 주거용(원룸) 및 상업용(사무실, 상가)으로 다양하게 활용 가능하여 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 면적 및 연식이 유사한 인근 다세대 주택의 경우 평당 약 1,150만원에서 1,350만원 수준의 가격이 형성되어 있습니다. 본건 건물 면적 6.32평(20.89㎡)에 이를 적용하면, 약 7,300만원에서 8,500만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

하지만 본건의 감정가는 203,000,000원으로, 분석된 시세와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정가가 책정될 당시의 시장 상황, 토지 지분의 가치, 건물 자체의 장점(신축 연식, 복합 용도 등)이 반영되었거나, 또는 비교 대상 물건과의 차이점(건물 종류, 정확한 위치 등)이 존재할 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 감정가와 실거래가 데이터 간의 차이가 크기 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 현 시세 기준으로 예상되는 적정 입찰가는 약 7,900만원 수준으로 보이나, 감정가 203,000,000원의 높은 수준을 고려할 때, 유찰을 거듭할 경우 가격이 조정될 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위 내에서, 현장 조사 및 추가적인 시세 및 임대 수익률 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시길 권고합니다. (본 분석은 제공된 제한적인 정보를 기반으로 하며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

[외부 지도 검색 결과]

수원시 팔달구 인계동 962-14번지 주변은 주로 주거지역 및 상업지역으로 형성되어 있으며, 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다. 인계초등학교가 인접해 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 본건이 비행안전제6구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.