나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10678 [13] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근으로
아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 건물 중 1층 101호외 20개호로서,

외 벽 : 인조석 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 제1종 근린생활시설(휴게음식점)으로 이용중임.(상호 : 2$ COFFEE)

기호(2) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : 공일공 부동산)

기호(3-20) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(21) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : (주) 인슈프라자)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(국제사이버대학교(
수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(인계초등학교(수원교육지
원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10678 (13)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 5층501호

건물명: 스카이하우스

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 5층 501호

주요 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

사용승인일: 2021.05.20

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 241,000,000원 (24,100만원)

토지 면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

토지 지분: 20.635㎡ (약 6.24평)

건물 면적: 32.32㎡ (약 9.78평)

건물 지분: 32.32㎡ (약 9.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

1.3. 경매 기본사항

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

재매각 정보: 재매각

1.4. 특이사항

유동화물건, 재매각 건입니다.

매수신청보증금은 감정가의 20%인 48,200,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

건물은 남측 및 서측으로 폭 약 6-8미터의 도로에 각각 접해 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 200,000,000원 (20,000만원)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-15

확정일자: 2022-07-18

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (권리분석 상 인수 보증금: 0원)

본 건은 임차인 김 이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 인해 임차인의 보증금은 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 수원시 팔달구 인계동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

건물 내부에 제1종 근린생활시설(휴게음식점), 제2종 근린생활시설(사무소)이 각각 이용 중이며, 다수의 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있습니다.

이는 지역 내 상주인구 및 유동인구를 바탕으로 한 기본적인 상업 및 주거 수요가 있음을 시사합니다.

인근에 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

"인계초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

다양한 근린생활시설, 상업시설, 관공서, 공원 등이 주변에 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었던 이유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

감정평가액 대비 주변 유사 부동산의 실거래가격을 비교 분석 시, 가격 괴리가 있을 가능성이 있습니다.

건물 전체가 아닌 특정 호실에 대한 매각이므로, 건물 전체의 관리 상태 및 공용 부분의 하자 여부를 확인해야 합니다.

유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 특이사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택입니다. 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 학교, 상업시설, 관공서 등이 있어 생활 편의성이 좋고 교통 여건도 보통 이상입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 감정가 대비 주변 시세에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 건물 컨디션이 좋을 것으로 기대됩니다.

인계동 지역은 지속적인 개발 및 수요가 있는 곳으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

임차인의 대항력 있는 권리가 없어 명도 부담이 적고, 인수해야 할 추가 비용이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 30-40㎡ 내외의 유사 연식(2015-2016년 준공) 다세대주택의 거래 가격은 3.5억~4.1억 원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적은 32.32㎡입니다. 이를 적용하여 환산 시, 예상 시세는 약 1.13억 원 ~ 1.32억 원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본건은 도시형생활주택이며 감정가는 24,100만원으로 책정되어 있습니다. 재매각 사유와 감정가 대비 시세 차이 등을 고려할 때, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

유사한 조건의 물건들의 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 합리적인 입찰가 범위는 약 13,000만원 ~ 15,000만원 수준으로 예상됩니다.

입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실질적인 가치와 최신 시장 동향을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.