나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10678 [17] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근으로
아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 건물 중 1층 101호외 20개호로서,

외 벽 : 인조석 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 제1종 근린생활시설(휴게음식점)으로 이용중임.(상호 : 2$ COFFEE)

기호(2) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : 공일공 부동산)

기호(3-20) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

기호(21) 제2종 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.(상호 : (주) 인슈프라자)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(국제사이버대학교(
수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(인계초등학교(수원교육지
원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

물건명세서상 물건: 도시형생활주택

사건번호: 수원지방법원 2024타경10678 (17)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 152,000,000원

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건내역

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-14 스카이하우스 6층601호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 19.62㎡ (5.93평)

토지지분: 19.621㎡ (5.93평)

건물면적: 30.73㎡ (9.29평)

건물지분: 30.73㎡ (9.29평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 스카이하우스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

사용승인일: 2021.05.20

용도: 도시형생활주택(원룸형), 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 등

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

주요 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(국제사이버대학교, 인계초등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부 요약 결과, 최초 소유권보존 등기 이후 여러 권리가 설정되었으나, 말소기준권리인 수협은행의 근저당(을1)을 중심으로 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 최종적으로 수협은행의 임의경매 개시 결정(갑2)이 등기되어 본 경매가 진행되었습니다.

총 부채 금액은 약 2,960,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김지호

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-18

확정일자: 2021-06-09

배당신고일자: 2023-06-29

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을2)은 말소된 것으로 확인되며, 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 인계동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 지속적인 수요가 예상되는 곳입니다. 신축급 도시형생활주택으로서 젊은 직장인이나 1인 가구의 임대 수요가 높을 것으로 보입니다.

4.2. 주변 거래사례

주변 유사 건물 거래 사례 분석 결과, 다음과 같습니다.

* 휴림빌 (2016년식, 44.37㎡): 2025년 12월 30일, 155,000,000원에 거래. (면적당 약 349만원/㎡)

* I'MHOME (2015년식, 17.59㎡): 2025년 12월 24일, 72,000,000원에 거래. (면적당 약 409만원/㎡)

* 진영빌라(A,C동) (1991년식, 84.12㎡): 2025년 12월 12일, 178,000,000원에 거래. (면적당 약 211만원/㎡)

본건은 2021년 사용승인된 신축 건물로서, 주변 시세 및 감정가 152,000,000원을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 특히, 작은 면적의 경우 면적당 단가가 높게 형성되는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 소방 설비, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 인계초등학교 등 교육시설이 있으며, 상업시설, 관공서, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지이용계획 상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 학교보호구역, 비행안전구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 경매 물건의 일반적인 특징이나, 채권자인 수협은행이 낙찰받을 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 따른 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 여러 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 건물 상태 양호

* 인계동 핵심 입지로 풍부한 생활 인프라

* 임차인 대항력 없어 명도 부담 최소화

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 꾸준

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,000,000원이며, 주변 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 신축 연차, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가 범위는 129,000,000원에서 144,000,000원 사이로 예상됩니다.

차후 명도 및 부대 비용을 고려하여, 초기 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 85% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.