나이스옥션 법원경매 인천 2025타경809 [4] 인천광역시 중구 운남동 OOOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC“ 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 인근에 상업용부동산, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트조지붕 지상 10층건물 중 제9층 제904호 외 4개호로서, 외벽: 커튼월 마감 및 석재 붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 바닥: 타일 마감 등. 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

일괄 근린생활시설(GDR아카데미 메가골프연습장)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면), 성장관리권역(2014-11-03).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

1. 본건 4개호는 공부상 904호, 905호, 906호, 907호 구분되어 있으나, 현황상 하나로 통합하여 골프연습장으로 사용중이고, 인접호수(901호~903호)와 경계벽 제거 후 임의로 구획하여 이용중인 것으로 조사됨.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음.
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경809 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-1 메가타워 9층 907호

용도: 근린상가

감정가: 434,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 20.95㎡ (약 6.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 87.40㎡ (약 26.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 특이사항

유동화물건, 재매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 상업용부동산, 학교, 공원 등이 소재하여 제반 입지여건은 보통으로 판단됩니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3.3. 도로 상태

본건 진입로 외곽은 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.

3.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로), 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요)

4.2. 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2023-01-31, 채권금액: 1,020,000,000원)

4.3. 말소 예정 권리

* 곽희근 소유권이전 1번신탁등기말소 (접수일자: 2023-01-31)

* 국민은행 근저당 (접수일자: 2023-01-31)

* 국민은행 임의경매개시결정 (접수일자: 2025-03-04, 채권금액: 883,471,810원)

* 중구(인천광역시) 압류 (접수일자: 2025-12-05)

4.4. 인수되는 권리

상기 말소 예정 권리 외 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인 정보가 없어 상세 분석 불가)

5. 상권분석

5.1. 건물 현황

본건은 인천광역시 중구 운남동 1600-1 메가타워 9층 907호에 위치한 집합건물입니다. 건물의 주요 용도는 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설이며, 총 10층 건물 중 9층에 해당합니다.

현재 본건은 공부상 904호, 905호, 906호, 907호로 구분되어 있으나, 현황상 하나로 통합하여 골프연습장(GDR아카데미 메가골프연습장)으로 이용 중입니다.

5.2. 주변 상권

본건이 위치한 영종국제도시 운남동은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상업용 부동산, 학교, 공원 등이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 특히, 제3연륙교 개통 예정 등 교통 인프라 개선과 관광, 복합단지 개발이 진행되면서 투자가치가 높은 지역으로 주목받고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제3연륙교 개통(2025년 예정) 시 서울 여의도까지 30분, 강남까지 45분 이내로 접근 가능할 전망입니다.

* 편의시설: 인근에 아파트 단지, 상업 시설 등이 혼재하고 있습니다.

6.2. 주변 환경 (혐오시설 관련)

현재 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 영종도 내 일부 지역에서는 과거 대형마트 철수 등 상권 활성화 관련 이슈가 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지인 메가타워 주변은 개발호재와 배후 주거단지를 바탕으로 상권이 형성 및 발전 중인 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 내용과 현황의 차이

본건 4개 호수(904, 905, 906, 907호)는 공부상 분리되어 있으나, 현황은 하나로 통합되어 골프연습장으로 사용 중입니다. 또한, 인접 호수(901호~903호)와 경계벽을 제거하고 임의로 구획하여 이용하고 있어, 향후 원상복구 또는 경계 확인에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 집합건물법 시행령 요건 미비

본건은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 및 제3조의 경계표지, 건물번호표지 요건을 구비하지 못하고 있습니다. 이에 따라 매수인이 이를 직접 구비해야 하는 필요성이 있습니다.

7.3. 특별 매각조건

본 건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매 물건보다 높게 책정되어 있습니다.

7.4. 재매각 물건

본건은 과거 매각 절차가 완료되지 않은 재매각 물건으로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 메가타워 내 근린상가로, 현재 골프연습장으로 이용 중에 있습니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 인수되는 권리가 없어 비교적 깨끗한 편입니다. 그러나 공부상과 현황 간의 차이, 집합건물법 관련 요건 미비 등은 매수인이 인수 후 해결해야 할 부분입니다. 주변 개발 호재 및 교통 여건 개선 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 재매각 물건이라는 점과 특별 매각조건(보증금 20%)을 반드시 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계 : 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 활용 중인 용도 : 현재 골프연습장으로 운영 중이라는 점은 향후 임대 또는 재활용 가능성을 시사합니다.

* 개발 호재 : 제3연륙교 건설 등 영종국제도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 탄탄한 배후 수요 : 인근 아파트 단지의 주거 수요를 배후로 하고 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 434,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 다만, 최근 재매각이 이루어진 점과 현황과 공부상 차이, 그리고 특별 매각조건(보증금 20%) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 제시된 감정가가 기준이 될 수 있으나, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 추가적인 가치 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.