나이스옥션 법원경매 인천 2025타경809 [3] 인천광역시 중구 운남동 OOOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC“ 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 인근에 상업용부동산, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트조지붕 지상 10층건물 중 제9층 제904호 외 4개호로서, 외벽: 커튼월 마감 및 석재 붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 바닥: 타일 마감 등. 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

일괄 근린생활시설(GDR아카데미 메가골프연습장)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면), 성장관리권역(2014-11-03).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

1. 본건 4개호는 공부상 904호, 905호, 906호, 907호 구분되어 있으나, 현황상 하나로 통합하여 골프연습장으로 사용중이고, 인접호수(901호~903호)와 경계벽 제거 후 임의로 구획하여 이용중인 것으로 조사됨.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음.
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경809 (3)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-1 메가타워 9층 906호

용도: 근린상가

감정가: 312,000,000원

토지면적: 15.02㎡ (약 4.54평)

건물면적: 62.67㎡ (약 18.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이사항

본건은 공부상 904호, 905호, 906호, 907호로 구분되어 있으나, 현황상 4개 호수가 하나의 공간으로 통합되어 골프연습장(GDR 아카데미 메가골프연습장)으로 사용 중입니다. 인접 호수(901호~903호)와도 경계벽을 제거하고 임의로 구획하여 이용하고 있는 것으로 조사되었습니다. 또한, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령에 따른 경계표지 및 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있어, 매수인이 이를 구비해야 할 필요성이 있습니다. 본건은 유동화물건이며 재매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 운남동에 위치하며, "영종IC" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 상업용 부동산, 학교, 공원 등이 소재하고 있어 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 본건까지 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 본건으로 진입하는 도로는 외부 공도와 접하고 있으며, 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30~35m), 중로2류(폭 15~20m), 소로1류(폭 10~12m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 경제자유구역, 장애물 제한표면구역, 성장관리권역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 01월 31일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 1,020,000,000원)입니다. 이후 2025년 03월 04일 국민은행에 의해 임의경매가 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 1,020,000,000원입니다. 소유권 이전은 2023년 01월 31일 곽희근 씨 명의로 이루어졌으며, 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 권리일 수 있으므로, 상세한 권리 관계 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현황 조사서상 임차인 정보는 별도로 기재되어 있지 않으나, 본건이 현재 골프연습장으로 사용 중인 점을 고려할 때, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 운남동 일대는 인천국제공항 접근성이 뛰어나며, 개발 사업과 맞물려 상업용 부동산 가치가 주목받는 지역입니다. 특히, 제3연륙교 건설 등 교통 인프라 개선 사업은 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분석

현재 본건은 4개 호수를 통합하여 골프연습장으로 이용 중입니다. 이는 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설로서의 복합적인 용도로 활용 가능성을 시사합니다. 주변에 위치한 아파트 단지 및 주거 시설은 잠재적인 고객층을 형성할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 조사)

현재까지 조사된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 영종도 지역은 대규모 개발 사업과 함께 여러 시설이 들어설 수 있는 잠재력이 있으므로, 향후 지역 개발 계획을 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 용도 및 무단 증축/구획 가능성

본건은 4개 호수가 하나의 공간으로 통합되어 사용 중이며, 인접 호수와도 경계벽을 제거하고 임의로 구획하여 이용하는 등 공부상 현황과 차이가 있습니다. 이는 추후 원상복구 명령이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 경계표지 및 건물번호표지 미비

집합건물법 시행령에서 요구하는 경계표지 및 건물번호표지가 없어 매수인이 직접 설치해야 하는 번거로움이 있습니다.

6.3. 인수되는 지상권

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 지상권 설정의 구체적인 내용, 설정 기간, 지료 등을 면밀히 조사하여 매수 후 발생할 수 있는 법적, 경제적 부담을 정확히 파악해야 합니다.

6.4. 재매각 및 유동화 물건

재매각 물건이라는 점은 과거 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 또한, 유동화 물건은 자산유동화전문회사(ABCP 등)를 통해 매각되는 경우가 많아, 일반 경매 물건보다 절차상 다소 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천국제공항 접근성이 좋은 운남동에 위치한 근린상가로, 현재 골프연습장으로 복합 사용 중입니다. 주변 개발 호재와 함께 입지적 가치가 있으나, 여러 호수를 통합하여 사용하는 점, 법규상 필요한 표지들이 미비한 점, 그리고 무엇보다 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 매우 신중한 접근을 요구합니다. 특히 지상권의 성격과 인수 조건에 대한 철저한 법률적 검토 없이는 큰 위험을 초래할 수 있습니다. 또한, 재매각 및 유동화 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천공항 인근 및 제3연륙교 등 교통 인프라 개선으로 인한 장기적 가치 상승 잠재력.

* 현재 골프연습장으로 영업 중인 점을 활용할 경우, 즉시 수익 창출 가능성.

* 향후 상업시설로서의 다양한 활용 가능성 (단, 용도 변경 시 관련 법규 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 312,000,000원이나, 채권 총액(1,020,000,000원)이 감정가를 크게 상회하고 있습니다. 이는 본건이 유찰되어 최저매각가격이 하향 조정될 가능성이 높음을 시사합니다.

입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 인수 비용 및 법적 리스크.

* 통합 사용된 호수의 원상복구 필요성 및 비용.

* 경계표지, 건물번호표지 설치 비용.

* 현재 임차인(골프연습장 운영자)과의 협의 및 명도 관련 제반 비용.

* 향후 예상되는 건물 가치 상승 요인 및 시장 상황.

위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건은 감정가 대비 상당한 할인율이 적용될 것으로 예상되나, 인수해야 할 지상권의 가치를 면밀히 파악하는 것이 최우선입니다. 일반적인 시장 조사를 바탕으로 추정하건대, 잠재적 인수 비용 및 리스크를 고려하여 최저매각가격의 70~80% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 전문가와 함께 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 진행한 후에 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.