나이스옥션 법원경매 인천 2025타경809 [2] 인천광역시 중구 운남동 OOOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC“ 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 인근에 상업용부동산, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트조지붕 지상 10층건물 중 제9층 제904호 외 4개호로서, 외벽: 커튼월 마감 및 석재 붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 바닥: 타일 마감 등. 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

일괄 근린생활시설(GDR아카데미 메가골프연습장)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면), 성장관리권역(2014-11-03).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

1. 본건 4개호는 공부상 904호, 905호, 906호, 907호 구분되어 있으나, 현황상 하나로 통합하여 골프연습장으로 사용중이고, 인접호수(901호~903호)와 경계벽 제거 후 임의로 구획하여 이용중인 것으로 조사됨.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음.
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 중구 운남동 1600-1 메가타워 9층 905호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경809 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 312,000,000원입니다.

토지 면적은 15.02㎡ (약 4.54평)이며, 건물 면적은 62.67㎡ (약 18.96평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 물건은 유동화 물건이자 재매각 대상입니다.

건물은 총 10층 중 9층에 해당하며, 건물명은 메가타워입니다.

건축물대장상 본 건물의 주요 용도는 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설이며, 총 연면적은 18490.14㎡ (약 5600.00평)입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 인근에 상업용 부동산, 학교, 공원 등이 소재합니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 가장형의 평지로서 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중이며, 외곽 공도와 접하고 있어 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 01월 31일에 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 1,020,000,000원)입니다.

본건의 등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 갑2: 곽희근 명의의 소유권이전 1번신탁등기말소 (2023-01-31 접수)

* 을1: 국민은행 근저당권 (1,020,000,000원, 말소기준권리, 2023-01-31 접수)

* 갑3: 국민은행 임의경매 (883,471,810원, 2025-03-04 접수, 말소)

본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권입니다.

전체 등기부채권 총액은 1,020,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 현재 근린생활시설(GDR아카데미 메가골프연습장)로 이용 중입니다.

인천광역시 중구 운남동의 상업 및 주거지역 혼재 지역에 위치하여 잠재적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

영종IC 인근이라는 지리적 이점과 함께, 주변의 아파트 단지 및 근린생활시설들이 상권 형성에 기여하고 있습니다.

골프연습장 외에도 교육연구시설, 운동시설 등의 복합적인 용도가 가능하여 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 학교와 공원 등 교육 및 휴식 시설이 소재하고 있습니다.

대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 통해 접근할 수 있으며, 자가용 이용 시에도 진입이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공부상 904호, 905호, 906호, 907호로 구분되어 있으나, 현황은 4개 호실이 하나의 골프연습장으로 통합되어 사용 중이며, 인접 호수(901호~903호)와도 경계벽을 제거하고 임의로 구획하여 이용하고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 매수인이 원상복구 또는 구획 정리에 대한 부담을 안을 수 있음을 의미합니다.

또한, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령에 따른 경계표지, 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있어 매수인이 이를 구비할 필요성이 있습니다.

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 매수 신청에 결격 사유가 있었을 가능성이 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 신속한 처리가 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 중구 운남동 메가타워에 위치한 본 물건은 현재 골프연습장으로 활용되고 있으며, 입지 및 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 주변의 복합적인 용도 지역으로 인해 잠재적 수요가 존재합니다. 그러나 현황과 공부상 면적 및 구획의 불일치, 집합건물법상 표지 미비 등의 문제는 매수인이 인수 후 처리해야 할 주요 사항입니다. 재매각 및 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

현재 통합 사용 중인 4개 호실을 활용하여 운영 중인 골프연습장이 정상적으로 운영된다면 즉시 수익 창출이 가능합니다.

영종도 지역의 개발 호재와 관광 수요 증가에 따른 향후 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

넓은 면적을 활용하여 다양한 업종으로의 전환을 통해 수익성을 다각화할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 312,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권은 해당 사항 없음으로 판단됩니다.

재매각 물건으로서 최저매각가격이 하향 조정되었을 가능성이 있습니다. (구체적인 최저매각가격은 별도 확인 필요)

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

본 건의 높은 근저당권 채권액(10.2억)은 채무 규모를 보여주는 것이며, 실제 낙찰가 산정 시 직접적인 기준이 되지는 않습니다.

현황과 공부상의 차이, 집합건물법상 요건 미비 등 잠재적 리스크 해소에 필요한 비용과 시간을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 하며, 일반적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 검토하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.