나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4405 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1550 도시몰운대아파트 105동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 "중현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 및 부산도시철도 1호선(다대포해수 욕장역)이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물내 제10층 제1002호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지 등 마감(추정), 창 호: 새시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 4필지 일단의 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 본건 북동측 및 남동측으로 로폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권 목적인 토지의 표시 1:제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 제1종지 구단위계획구역(공동주택), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)( 접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>. -대지권 목적인 토지의 표시 2:제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 제1종지 구단위계획구역(공동주택), 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택 지개발촉진법>. -대지권 목적인 토지의 표시 3:제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 제1종지 구단위계획구역(공동주택), 도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)( 접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법 >. -대지권 목적인 토지의 표시 4:제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 제1종지 구단위계획구역(공동주택), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경4405 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1550 도시몰운대아파트 105동 10층 1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 108,000,000 원

* 건물면적 (전용면적): 49.08㎡ (약 14.85평)

* 토지면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

* 토지지분: 28.5726㎡ (약 8.64평)

* 건물지분: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 건물 사용승인일: 1996년 01월 10일

1.2. 매각 대상 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경 및 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히 '중현초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 '다대포해수욕장역'이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 환경 분석

주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거지로 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 몰운대초등학교, 다선중학교, 다대중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 다만, 주변 환경 분석 시 혐오시설의 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 현재 검색된 정보에서는 직접적인 혐오시설 언급은 없으나, 이는 개별적인 확인이 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2018년 04월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권액: 100,800,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 명확하게 등기된 지상권은 없습니다. 일반적으로 아파트의 경우 토지사용권을 확보하고 있어 별도의 지상권 인수는 예상하기 어렵습니다.

* 채권 총액: 100,800,000원 (근저당권 기준)

* 경매개시결정: 2025년 12월 22일 접수된 농협은행주식회사의 임의경매 (채권액: 66,321,774원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 제공된 정보 상 임차인에 대한 상세 내용이 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 또한, 'GS더프레시 다대점' 및 '탑마트 다대점'과 같은 마트가 인접해 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 특징

본건이 속한 '도시몰운대아파트'는 총 17개 동, 2960세대의 대단지입니다. 최고 22층 높이의 건물로 구성되어 있으며, 아파트 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 총 주차 대수는 1461대로, 세대당 약 0.49대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내부에 다양한 복리시설이 갖추어져 있으며, 인근에 마트, 병원, 경찰서, 주민센터 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 '중현초등학교'가 위치하며, '몰운대초등학교', '다선중학교', '다대중학교' 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 임차인 또한 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어 특별한 권리적 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

아파트 사용승인일이 1996년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 주변 환경에 대한 면밀한 조사 시 혐오시설이나 소음, 교통 문제 등 잠재적인 환경적 리스크 요인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치한 아파트로, 1호선 다대포해수욕장역 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 생활 인프라 및 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후화와 주변 환경에 대한 상세한 현장 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 다대포해수욕장역 이용이 편리하며, 주변 마트, 학교 등 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 대단지 아파트: 2960세대의 대단지로 관리 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 면적(전용 49.08㎡)의 경우 2026년 7월에 96,000,000원부터 118,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 특히 2026년 7월 8일 17층 매물이 118,000,000원에 거래된 점은 주목할 만합니다. 본 건은 10층으로 중간층에 해당하며, 이는 시세 범위를 고려할 때 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 108,000,000원으로, 최근 거래된 시세의 중간값 수준에 해당합니다. 이는 감정가가 시장 가격과 대체로 부합하고 있음을 시사합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수를 해야 하는 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 시세 범위를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 감정가 108,000,000원과 최근 시세 최고가 118,000,000원을 고려했을 때, 115,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.