나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34669 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 205동 21층2103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "수문초등학교" 남서측 인근에 위치하는 신창2차부영아파트 제205동 제21층 제2103호(아파트/전유면적:84.7886㎡/남향/계단식)이고, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 이루어진 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

신창2차부영 205동 철근콘크리트구조 기타지붕 22층 아파트 건물 내 21층 2103호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

광대소각으로서, 단지 동측으로 차량 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34669 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 205동 21층 2103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 278,000,000원 (27,800만원)

* 토지면적: 45.90㎡ (약 13.89 평)

* 건물면적: 84.79㎡ (약 25.65 평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "수문초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 이루어진 아파트지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-27

* 대항력: 없음

* (분석) 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰 후 인수할 보증금 부담은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을10 (한국스탠다드차타드은행 근저당, 2024-04-24 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을10(근저당), 을11(근저당), 을12(전세권), 을11-1(근저당권부질권설정), 갑7(임의경매) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전 기록: 주식회사부영주택(2010-03-05), 배윤정(2013-06-24), 김동현(2024-04-24)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 그러나 일반적인 경매 절차에서 소멸 대상에 포함될 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 단지, 단독주택, 근린상가, 학교 등이 혼재된 대표적인 주거 밀집 지역입니다.

* 단지 내 또는 인근에 기본적인 근린생활시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 신창2차부영아파트의 1344세대를 포함한 주변 주거 단지와 학교를 배후 수요로 확보하고 있어 소비력은 안정적일 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 신창2차부영

* 주소: 광주광역시 광산구 신창동 1270

* 준공년도: 2005년 9월 2일 (사용승인일)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕, 22층 건물 중 21층에 위치하며, 남향, 계단식 아파트입니다.

* 면적:

* 전용면적: 84.79㎡ (약 25.65 평)

* 단지 정보: 총 10개동, 1344세대로 구성되어 있습니다.

* 주차: 총 982대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (세대당 약 0.73대). 지하 주차대수는 32대, 지상 주차대수는 3대입니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 설비: 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 주차장 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산의 경매 결과에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임도 없어 인수 부담은 없으나, 혹시 모를 숨은 채무나 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 제공된 정보 상으로는 물건지 인근에 특정 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 신축 연한(2005년 준공)의 아파트입니다.

* 수문초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호하며, 단지 주변으로 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 분석 결과, 인수할 보증금이 있는 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 안전한 편입니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 세대당 주차 대수가 다소 부족한 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 초등학교와 인접한 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 안전한 권리 분석: 인수 부담이 없는 권리 관계로 명확합니다.

* 최근 거래 동향: 2026년 5월부터 6월까지 다수의 실거래 신고가 있어 시장에서의 수요가 꾸준함을 보여줍니다.

* 고층 프리미엄: 21층 고층으로 탁 트인 조망권 및 주거 선호도 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 27,800만원

* 최근 실거래가 (2026년 5월~6월):

* 24,800만원 (17층)

* 27,500만원 (5층)

* 27,800만원 (10층)

* 본 물건은 21층의 고층으로, 이는 일반적으로 선호도가 높아 가격에 긍정적인 영향을 미칩니다. 최근 거래 사례를 보면 10층 매물이 감정가와 동일한 27,800만원에 거래되었으며, 5층 매물은 27,500만원에 거래되었습니다. 17층 매물의 24,800만원 거래가는 층수 외 다른 요인에 의한 것으로 판단됩니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 21층이라는 장점을 감안하여 최근 최고 실거래가 및 감정가 수준인 27,800만원을 기준으로, 약 28,000만원에서 29,000만원 사이에서 경쟁률 및 시장 상황을 감안한 신중한 입찰가 산정을 추천합니다.

* (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 최종 입찰가는 반드시 본인의 책임 하에 현장 방문 및 추가적인 시장 조사 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.