나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102311 [1] 부산광역시 강서구 녹산동 186-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 녹산동 소재 "녹명초등학교" 남동측 인근에 소재하며, 부근은 중소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있는 소규모 공장지대이며, 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 본건은 인접지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 기호(3): 본건은 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 기호(5,6): 본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 나지 및 일부 도로로 이용중임. 기호(7): 본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1,3): 본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외(기호 5,6 일부 포함) 도로에 접함. 기호(5,6): 본건 남서측 일부는 현황 도로임. 기호(7): 지적도상 맹지이며, 인접필지(기호 1,6)를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산,녹산), 도로(접합), 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, <추가기재>하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎970-4682~4684) 별도 확인요. 기호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산,녹산), 도로(접합), 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임. 기호(5~7): 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산,녹산), 도로, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물(사용승인일자:2014.05.14.)로서, ·벽체: 판넬잇기 마감. ·천장: 철골 위 판넬노출. ·바닥: 콘크리트위 하드너마감. ·창호: 하이샷시단창 구조임. ·주기둥 : H-Beam (400 × 200㎜) ·층고: 처마고 약 8.5m, 최고높이 약 9.5m임. 기호(4) 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물(사용승인일자:2014.05.14.)로서, ·벽체: 판넬잇기 마감. ·천장: 철골 위 판넬노출. ·바닥: 콘크리트위 하드너마감. ·창호: 하이샷시단창 구조임. ·주기둥 : H-Beam (400 × 200㎜) ·층고: 처마고 약 8.5m, 최고높이 약 9.5m임.

이용상태

기호(2): 제조업소로 이용중임. 기호(4): 제조업소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(1,3,6) 지상에 제시외건물(기호㉠~㉣)이 소재하나, 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건의 사용·수익 및 처분 등에 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 관계: 미 상 임. 2) 기 타: 본건 기계설비는 Over Head Crane으로 현상 및 관리상태 보통시됨.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1, 3-1, 3-2. 6-1) 포함.
- 공장저당법 제6조 기계·기구 Over Head Crane 1식 포함. 본건 기계설비는 현상 및 관리상태 보통시됨.
- 목록1.3.은 공업용 건부지로 이용중이며 도로에 접함.
- 목록5.6.은 나지 및 일부 도로로 이용중이며 일부 현황 도로임.
- 목록7.은 나지 상태로 지적도상 맹지이며, 인접필지(목록1.6.)를 통해 출입이 가능함.
- 목록7.을 위해 농지취득자격증명 불필요함.
- 목록2.4. 건물은 제조업소로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102311 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 녹산동 186-4

용도: 공장

감정가: 4,706,125,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 2,631.00㎡ (약 796.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 990.00㎡ (약 299.48평)

건물 제시외 면적: 155.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인, 농지취득자격증명

주의사항:

* 일괄매각 대상에 제시외 건물(1-1, 3-1, 3-2, 6-1) 포함

* 공장저당법 제6조에 따른 기계·기구 Over Head Crane 1식 포함. 기계 설비는 현상 및 관리상태 보통으로 평가됨.

* 목록 1, 3은 공업용 건부지로 이용 중이며 도로에 접함.

* 목록 5, 6은 나지 및 일부 도로로 이용 중이며 일부 현황 도로임.

* 목록 7은 나지 상태로 지적도상 맹지이나, 인접필지(목록 1, 6)를 통해 출입 가능함.

* 목록 7 토지에 대한 농지취득자격증명은 불필요함.

* 목록 2, 4 건물은 제조업소로 이용 중임.

1.5. 건축물 정보 (JSON 분석 기반)

건물(2): 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물, 사용승인일자 2014.05.14, 제조업소로 이용 중. (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설)

건물(4): 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물, 사용승인일자 2014.05.14, 제조업소로 이용 중. (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 부산광역시 강서구 녹산동 소재 "녹명초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 소규모 공장지대입니다. 전반적인 주위 환경 및 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 상태

기호(1, 3): 인접지와 등고평탄하며 공업용 건부지로 이용 중입니다.

기호(5, 6): 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 나지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

기호(7): 대체로 등고평탄한 가장형 토지로, 나지 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1, 3) 토지는 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

기호(5, 6) 토지의 남서측 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

기호(7) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 통행 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1, 3, 5~7): 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산, 녹산), 도로, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>에 해당합니다.

기호(1) 토지의 경우, 하천 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설 (추가 검색 결과)

본 물건은 녹산산업단지 인근에 위치하고 있어 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에는 중소규모 공장 및 물류 시설이 다수 분포하고 있습니다. 인근 지역에 잠재적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

토지 등기부상 말소기준 권리는 2024년 8월 30일 접수된 경남은행 근저당권(을17)입니다. 이보다 선순위 권리들을 제외한 후순위 권리들은 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부채권 총액: 4,523,098,714원

* 건물 등기부채권 총액: 4,523,098,714원

* 주요 등기 내역:

* 소유권 이전 (주영순, 주식회사에이엔지건설, 주식회사스웹)

* 근저당권 (경남은행)

* 압류 (국, 강서구)

* 가압류 (기술보증기금, 국민은행, 우리금융캐피탈)

* 임의경매 개시 결정 (경남은행)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 두영

* 전입/사업일자: 2022.06.29

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 특이사항: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상인 경우라도 실제 인수 여부 및 추가 비용 발생 가능성에 대해 주의 깊은 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인하여 말소기준 권리보다 선순위인 권리는 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 현재 등기부상 특이사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 기재는 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

총 0원 (임차인의 보증금이 0원으로 기재됨)

4. 상권분석

4.1. 산업 및 상업 환경

본 물건이 소재한 녹산동 일대는 부산의 주요 산업 배후지로, 다양한 중소규모 제조업체 및 물류 창고들이 밀집해 있습니다. 특히, 자동차 부품, 조선 기자재 등의 산업이 발달한 지역적 특성을 가지고 있어 공장 용도로서의 가치가 높습니다.

4.2. 입지 강점

* 주요 산업단지 인접: 녹산산업단지 등 주요 산업시설과 인접하여 관련 기업과의 시너지 효과 및 접근성이 우수합니다.

* 확장 가능성: 넓은 토지 면적과 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 사업 확장 또는 재건축 시 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 시세 동향

녹산동 지역은 산업단지 개발 및 관련 기업 입주에 따라 꾸준한 수요를 보이고 있으며, 공장 및 창고 용지에 대한 임대 및 매매 시세는 지역 경제 상황에 따라 변동성이 있으나 대체로 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본 건 인근에는 녹명초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 추가적인 편의시설로는 인근 산업단지 내 지원시설 및 상가, 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 인프라

부산 시내로의 접근성이 양호하며, 주요 도로망과의 연결이 용이하여 물류 이동 및 직원 출퇴근에 불편함이 적습니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 건물(2, 4)의 용도는 '제2종근린생활시설'로 되어 있으나, 물건의 '용도'는 '공장'으로 명시되어 있습니다. 실제 건축물대장상 용도와 현황 용도 간의 불일치 여부 및 이에 따른 법적 제재나 용도 변경 가능성 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 향후 건축물 관련 규제나 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 주식회사 두영은 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요하며, 경우에 따라 보증금 미상이더라도 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 접합 여부

목록 7 토지는 지적도상 맹지이며, 이는 건축 허가나 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 인접 필지를 통한 출입이 가능하다고 명시되어 있어 현황상 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 법적인 명확성 확보를 위한 검토가 필요합니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 해당 지역의 건축 및 개발 행위에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 녹산동에 위치한 공장 용지 및 건물로, 감정가는 47억 612만 5천원입니다. 넓은 토지 면적과 기계 설비(Over Head Crane)를 포함하여 일괄 매각되는 점, 그리고 제조업소로 이용 중인 건물 등은 공장으로서의 활용 가능성을 시사합니다.

그러나 건축물대장상 용도가 '제2종근린생활시설'로 되어 있어 실제 '공장' 용도와의 차이가 존재하며, 이는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 일부 토지가 지적도상 맹지이거나 특정 구역(역사문화환경보존지역 등)에 속해 있어 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 투자 전 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 가치와 위험을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 산업 요충지 입지: 부산 강서구 녹산동은 주요 산업단지 인근으로 공장 운영 및 물류 이동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 포함 기계 설비: 공장저당법에 따른 Over Head Crane 1식이 포함 매각되어 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 별도의 건물 철거나 신축 협상 없이 일괄적인 개발 및 활용이 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 2,631.00㎡ (약 796평)의 토지 면적은 추가 확장이나 재배치 시 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 임차인의 보증금(0원)을 제외한 인수되는 권리 부담, 주변 시세, 물건의 현 상태 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재로서는 임차인의 보증금 부담이 0원으로 분석되나, 실제 인수되는 권리 및 임차 조건에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 또한, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이에 대한 법적 검토 결과가 예상 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사, 건축물 용도 관련 법규 검토, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 공시지가 등을 종합적으로 분석한 후에 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.