나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23297 [1] 부산광역시 금정구 장전동 503-95 102동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "장전중학교" 서측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물인 현지 호칭'금정산에코벨리' 102동 내 3층 301호로서 외 벽: 스톤코트 마감 등, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

주거용으로 사용 가능한 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 설비, 공동현관기, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남동하향 경사지대 내의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 서측으로 노폭 20미터 내외의 포장도로에 접하며, 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 일반도로(2016-10-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

현칭 '금정산에코벨리'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23297 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 503-95 102동 3층301호

용도: 오피스텔 (주거용으로 사용 가능)

감정가: 202,000,000원

면적:

* 토지: 36.40㎡ (약 11.01평)

* 건물 (전용면적): 56.92㎡ (약 17.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

건물명칭: 현칭 '금정산에코벨리'

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 금정구 장전동 소재 "장전중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건의 주위 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 북동측 및 서측으로 노폭 20미터 내외의 포장도로에 접하며, 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 일반도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 김OO (강제 경매 신청)

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (송동일, 700,000,000원) - 본 경매 절차에 따라 소멸 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을2 주택임차권 (김도균, 185,000,000원) - 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 06일

* 확정일자: 2021년 03월 22일

* 배당신고일자: 2025년 04월 24일

* 대항력: 있음

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 압류 등이 등기부등본에 기재되어 있으나, 말소기준권리 하부에 있어 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 885,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 공동주택, 단독주택이 밀집해 있어 주거용 오피스텔로서의 임대 수요가 기대됩니다.

* 학교(장전중학교) 인근에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식사 등 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 장전중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 9층 건물 중 3층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 공동현관기, 도시가스 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 대항력 있는 선순위 임차인 김 (보증금 185,000,000원)의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 예상 투자금액 산정에 매우 중요한 요소입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 202,000,000원이지만, 조사된 인근 유사 오피스텔의 시세는 전용면적 56.92㎡ 기준 평당 약 700만원 ~ 900만원으로 환산 시 약 120,540,000원 ~ 154,980,000원 수준으로 파악되어, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 금정구 장전동의 주거 밀집 지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 185,000,000원의 인수 가능성이 있어, 해당 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 경매 시 배당 현황과 임차인과의 관계를 명확히 파악하여 인수 금액을 최소화하는 전략이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 장전중학교 인근으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 장전동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 전용면적은 56.92㎡ (약 17.22평)입니다.

* 인근 지역의 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 해당 면적대의 시세는 평당 약 700만원 ~ 900만원 수준으로 파악됩니다.

* 이를 바탕으로 환산 시, 본 건물의 현 시세는 약 120,540,000원 (17.22평 * 700만원) ~ 154,980,000원 (17.22평 * 900만원) 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금 185,000,000원을 제외하고, 해당 건물의 시장 가치 및 경매 리스크를 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

* 감정가(202,000,000원)가 시세보다 높게 책정된 점과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안할 때, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 검토하시는 것을 권장합니다. 이 금액은 부동산의 시장 가치에 기반한 것이며, 최종 입찰가 결정 시에는 임차인 관련 인수 금액을 반드시 추가로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.