나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31514 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 847 사천케이씨씨스위첸 124동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 예수리 소재 '사천시립도서관' 동남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근교농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층건으로,(사용승인일 : 2020.06.24) 외벽 : 석재붙임 및 페잍트 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 옥내소화전 등 소방설비, 위생설비, 지하주차장 등 아파트관련 제반 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로, 현황 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 진출입구가 있으며, 외부도로와 연결됨,

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2011-08-04), 농림지역, 제1종일반주거지역(2011-08-04), 기반시설부담구역(2019-02-21)(정동지구), 지구단위계획구역(예수지구), 공공공지(공공공지)(저촉), 녹지(경관녹지)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-160호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-11-02)(중로1-16호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-47호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-46)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-03-12)(상대보호예정구역,예수초등학교(가칭))<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-03-12)(절대보호예정구역,예수초등학교(가칭))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

- 임차권자 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 진주지원 2025타경31514 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 예수리 847 사천케이씨씨스위첸 124동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 274,000,000원

토지면적: 61.58㎡ (약 18.63평)

토지지분: 61.584310811321195㎡ (약 18.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) (전용면적)

건물지분: 84.8825㎡ (약 25.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 사천 KCC 스위첸

동/호수: 124동 6층 601호

사용승인일: 2020.06.24

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 정동면 예수리 소재 '사천시립도서관' 동남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지 및 근교 농경지대로 형성되어 있어 주거 지역으로서의 특성을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 부정형의 완경사지이나 현황 아파트 부지로 이용 중이며, 북서측으로 진출입구가 있어 외부 도로와 연결됩니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 농림지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 비행안전제6구역, 농업진흥구역, 준보전산지 등 여러 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리인 창원지방법원 2024카단10358 (신지용 가압류, 2024.02.26 접수)보다 선순위인 권리 및 후순위 권리들이 존재하며, 매각으로 인해 말소될 권리와 인수될 권리를 명확히 파악해야 합니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (채기병, 2024.05.21 접수, 을3): 보증금 190,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2022.07.28. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. (물건명세서 참고사항 및 등기부요약 을3 참조)

* 소유권이전 (석강훈, 2022.08.12 접수, 갑6): 일반적인 소유권 이전 등기입니다.

* 가압류 (신지용, 2024.02.26 접수, 갑7): 창원지방법원 2024카단10358, 말소기준권리입니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.12.23 접수, 갑10): 진주지원 2025타경31514, 본 경매 사건에 해당합니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인 채 (승계인: 주택도시보증공사)가 존재하며, 임차인의 보증금 190,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 주의가 반드시 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원이라는 표기는 배당받지 못한 금액을 인수하는 상황을 의미하며, 실질적으로 190,000,000원의 보증금 인수가 예상됩니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 사천 KCC 스위첸 단지는 대규모 아파트 단지로서, 주변은 유사한 아파트 단지와 근교 농경지가 혼재된 주거 중심 지역입니다. 대규모 단지임을 감안할 때 단지 내 또는 인근에 기본적인 상업시설이 존재할 것으로 예상되나, 풍부한 상업 활동이 이루어지는 상업지구로 보기는 어렵습니다. 인근 지역에서 혐오시설에 대한 주민 반발 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지 주변에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 인근에 버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 편의시설: '사천시립도서관'이 인근에 위치하고 있습니다. 대규모 아파트 단지인 만큼 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육: '예수초등학교(가칭)'가 상대 및 절대 보호예정구역으로 지정되어 있어, 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거환경: 2020년 6월 사용 승인된 신축 아파트 단지(사천 KCC 스위첸)로, 건물 구조는 철근콘크리트 슬래브지붕 14층 건물입니다. 승강기, 난방, 소방, 위생 설비 등 아파트 관련 제반 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인의 보증금: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 채 씨가 보유한 190,000,000원의 임차 보증금이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가의 190,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미하며, 총 인수 금액이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 제1종일반주거지역 등 복합적인 용도지역에 걸쳐 있으며, 비행안전제6구역, 농업진흥구역, 준보전산지 등 다수의 개발 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 채기병 씨 외 다른 임대 관계는 미상으로 파악되어, 추가적인 임대차 관계 발생 가능성 또는 미확인 임대 조건에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시의 대단지 아파트인 사천 KCC 스위첸 내에 위치한 신축 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 생활 편의 시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 큰 부담으로 작용합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담을 발생시키므로, 인수되는 보증금을 고려한 총 인수 금액이 시장 가치 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다. 일반적인 경매 물건과 달리 인수되는 채무 부담이 크므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 브랜드 아파트: 사천 KCC 스위첸은 지역 내 대단지 브랜드 아파트로, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 아파트: 2020년 준공된 아파트로, 비교적 최신 시설 및 구조를 갖추고 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 사천시의 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따라 단지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차 보증금 190,000,000원을 제외하고 계산합니다.

감정가: 274,000,000원

인수 보증금: 190,000,000원

계산 기준 금액: 274,000,000원 - 190,000,000원 = 84,000,000원

따라서, 상기 계산 규칙에 따라 예상되는 입찰가는 84,000,000원 수준을 고려할 수 있습니다. 다만, 이는 산정 규칙에 따른 결과이며, 실제 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 및 본인의 투자 전략과 부합하는지 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.