나이스옥션 법원경매 마산 2025타경393 [1] 경상남도 함안군 가야읍 신음리 1319-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 가양읍 신음리 소재 '괘안마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전, 답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 도로공제부분으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 약 2미터 내외의 포장도로와 접하며, 지적도상 서측으로 지목 도로가 소재하나 폐도상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재하나, 구조 및 규모, 이용상태 등으로 보아 본건의 사용·수익·처분 등에 미치는 영향은 경미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서, 외벽: 사이딩판넬 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등. 창호: 새시창 구조임.

이용상태

가) 1층,2층 : 단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 본건 지상에 소재하는 구축물 중 담장, 옹벽, 화단 등은 독립하여 감정하지 않고 주된 감정평가 대상에 포함하여 감정평가액을 산정함. 토지 중 일부(23.12㎡)는 도로공제 부분인 바 이를 감안하여 감정함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 소재지 및 기본 현황

4.

5.

사건번호: 마산지원 2025타경393 (1)

6.

7. 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 신음리 1319-1 (신암1길 122-2)

8.

9. 용도: 단독주택

10.

11. 토지 면적: 334.00㎡ (약 101평)

12.

13. 건물 면적: 163.77㎡ (약 50평)

14.

15. 건축년도: 2007년 (2026년 기준 19년 경과)

16.

17.1. 2.면적 및 건물 정보

18.

19.

20. 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

21.

22. 건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층 단독주택

23.

24. 건물 제시외 면적: 41.80㎡ (담장, 옹벽, 화단 등 포함)

25.

26. 토지 제시외 면적: 0.00㎡

27.

28.1. 3.감정가 및 매각 조건

29.

30.

31. 감정가: 152,999,140 원

32.

33. 경매구분: 부동산 임의경매

34.

35. 주의사항: 일괄매각(제시외 건물 포함). 토지 중 일부(23.12㎡)는 도로 공제 부분임.

36.

37.2. 입지조건

38.

39.

40.2. 1.주변 환경

41.

42.

43. 대상 물건은 경상남도 함안군 가야읍 신음리 소재 '괘안마을' 내에 위치함.

44.

45. 주위는 단독주택, 전, 답 등이 혼재된 농촌 및 주거 지역임.

46.

47.2. 2.교통상황

48.

49.

50. 차량 접근은 원활하지 않으나, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

51.

52.2. 3.도로 상태

53.

54.

55. 남측으로 약 2미터 내외의 포장도로와 접함.

56.

57. 지적도상 서측으로 지목 도로가 소재하나 폐도 상태임.

58.

59.3. 권리분석

60.

61.

62.3. 1.등기부현황

63.

64.

65. 토지 등기부상 여러 차례 소유권 이전 이력이 확인됨.

66.

67. 건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 이력이 확인됨.

68.

69.3. 2.말소기준권리

70.

71.

72. 등기부채권 총액은 104,000,000원임.

73.

74. 말소기준권리: 2013년 11월 5일 접수된 함안새마을금고 근저당권 (채권액 104,000,000원)임.

75.

76.3. 3.인수되는 권리

77.

78.

79. 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

80.

81. 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

82.

83.3. 4.임차인 현황

84.

85.

86. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

87.

88. 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됨. (별도 확인 필요)

89.

90.4. 상권분석

91.

92.

93. 물건이 위치한 함안군 가야읍 신음리는 농촌 및 전원 주택 단지가 혼재된 지역임.

94.

95. 인근에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 부족하며, 주로 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 존재할 것으로 예상됨.

96.

97. 반경 1~2km 내에 함안군청, 함안 병원, 대형 마트, 금융기관 등 생활 편의 시설이 위치하여 기본적인 생활은 가능함.

98.

99. 주변이 농경지와 산지로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있음.

100.

101. 현재까지의 검색 결과, 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 함안군 환경기초시설이나 폐기물처리장이 다소 떨어진 거리에 위치함.

102.

103.5. 생활정보

104.

105.

106. * 교육시설: 함안초등학교, 함안중학교, 함안고등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치.

107.

108. * 의료시설: 함안군립 노인전문 요양병원, 함안 제일병원 등 이용 가능.

109.

110. * 편의시설: 함안농협 하나로마트, GS25, CU 등 기본적인 편의점 및 마트 이용 가능.

111.

112. * 관공서: 함안군청, 함안경찰서 등 인접.

113.

114.6. 잠재적 리스크

115.

116.

117.6. 1.토지 이용 제한

118.

119.

120. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

121.

122.6. 2.제시외 건물 및 구축물

123.

124.

125. 담장, 옹벽, 화단 등 제시외 건물 및 구축물이 매각 대상에 포함되어 있으며, 이는 독립적인 가치 평가 없이 주된 평가 대상에 포함되었음.

126.

127.6. 3.도로 공제 부분

128.

129.

130. 토지 면적 중 일부(23.12㎡)가 도로 공제 부분으로 이는 전체 토지 활용에 일부 제약을 줄 수 있음.

131.

132.6. 4.차량 접근성

133.

134.

135. 물건지까지 직접적인 차량 접근이 어려워, 주차 및 물품 운반 등에 불편함이 예상됨.

136.

137.7. 종합 의견

138.

139.

140. 본 물건은 함안군 가야읍의 조용한 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주위 환경이 쾌적하고 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

141.

142. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하나, 제시외 건물 및 토지 일부의 도로 공제 등 고려해야 할 사항이 있음.

143.

144. 차량 접근성이 다소 불편하며, 토지 이용 계획상의 제한이 있어 신중한 접근이 필요함.

145.

146. 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 함안새마을금고로 확인됨.

147.

148.8. 투자 포인트

149.

150.

151. * 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮을 경우 시세 차익 기대 가능. (시세 확인 필요)

152.

153. * 정리된 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔함.

154.

155. * 자연 친화적 환경: 전원생활이나 귀촌을 희망하는 수요층에게 매력적인 입지.

156.

157. * 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 별도 명도 절차 간소화 가능 (인수 보증금 0원 기준).

158.

159.9. 예상 입찰가

160.

161.

162. 본 물건의 현 시세는 2018년 기준 함안군 가야읍의 단독주택 평균 공시가격이 존재하나, 최근 실거래가 정보 및 주변 부동산 중개업소의 상담을 통한 면밀한 시세 조사가 필수적입니다.

163.

164. 최근 검색 결과에 따르면, 함안군 가야읍 일대 유사 면적의 단독주택 매매가는 대략 150,000,000원에서 200,000,000원 범위에서 형성될 수 있으나, 물건의 상태, 정확한 위치, 주변 개발 현황 등에 따라 변동이 클 수 있습니다.

165.

166. 제시된 감정가는 152,999,140원으로, 채권 총액은 104,000,000원입니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가 범위를 설정할 수 있습니다.

167.

168. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 대략 115,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 산정하는 것을 권장합니다.

169.

170. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 인근 부동산 중개업소 상담, 그리고 최근 6개월 이내의 유사 물건 실거래가 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.