나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12602 [1] 경상남도 김해시 생림면 안양리 1146 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.12.24

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 생림면 안양리 소재 ‘안양회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

토지의 상황

(가) 교통상황 본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 주변의 제반 대중교통 사정은 보통임. (나) 형태 및 이용상황 본건은 사다리형 평지로서 현황 창고부지로 이용 중임. (다) 인접 도로상태 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함. (라) 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태 농림지역, 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

건물의 구조 및 현상

(가) 건물의 구조 기호2 : 일반철골구조 일반철골구조지붕 2층 건물 (사용승인일: 2020. 04. 09.증축일 2020. 08. 18) -기존부분 골조 : H-Beam 340 x 340mm 등 층고 : 9m 벽체 : 판넬 마감. 창호 : 하이샷시 단창. 바닥 : 기초콘크리트 마감. -증축부분 골조 : H-Beam 300 x 300mm .등 벽체 : 판넬잇기 마감. 창호 : 하이샷시 단창. 바닥 : 하드너 마감. (나) 이용상황 1층 : 냉동 및 냉장창고, 일반창고, 화장실. 2층: 사무실물, 탱크실, 숙소, 식당, 샤워실, 화장실. (다) 부대설비 위생·급배수설비 등이 되어 있음. (라) 부합물및종물 별첨‘지적 및 건물개황도’ 기호(㉠~㉢) 및 제시외물건 기호㉣은 구조 및 용도 등으로 보아 평가대상 토지의 사용, 수익및처분 등에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

기계/기구의 현상

(가)현황 본건 기계기구 기호[1~3] 및 기계기구 제시외기계기구 기호[4]는 기준시점 현재 현상 및 상태는 보통시되며, 정상작동여부는 불분명한바, 경매진행시 재확인바람. (나)설치장소 평가대상 기계기구는‘경상남도 김해시 생림면 안양리 1146번지’‘소재뿌리농산흙사랑 영농조합법인’건물내에 설치되어 있으며 동장소에서 실사함. (다)기타참고사항 없음.

공작물의 현상

없음.

기타참고사항

(가) 부합물 및 종물관계 --- (나) 공부와 차이 없음. (다) 임대관계 및 기타 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 냉동설비 외 2점 포함.
- 본 건 토지 위에 소재하는 제시외 건물, 제시외 물건 및 제시외 기계기구는 매각에서 제외함. 제시외 건물 등으로 인하여 제한받는 가격은 미미할 것으로 판단되어 최저매각가격에 반영하지 않음.
- 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12602 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 생림면 안양리 1146

* 도로명주소: 경상남도 김해시 안양로 333-45 (생림면 안양리)

* 용도: 창고시설

* 감정가: 2,666,931,590원

* 토지 면적: 3250.60㎡ (983.33평)

* 건물 면적: 1987.02㎡ (601.06평)

* 건물 사용승인일: 2020년 04월 09일

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 농협은행 (또는 농업협동조합중앙회)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 생림면 안양리 1146번지이며, ‘안양회관’ 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 주위는 주택, 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 주변 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 현황: 본 건 토지는 사다리형의 평지로서 현재 창고부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(400m, 800m), 농업진흥구역, 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 대상 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부 현황 (토지):

* 말소기준권리: 2019년 07월 03일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을8)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 5,938,333,491원입니다.

* 등기부 현황 (건물):

* 말소기준권리: 2020년 04월 23일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을2)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 5,938,333,491원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부: 본 건 토지 상에 소재하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 잠재적 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 경상남도 김해시 생림면 안양리 소재 ‘안양회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 지역 특성: 해당 지역은 농림지역으로 지정되어 있으며, 농업 활동과 관련된 시설이 입지하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 상업적 용도: 현재 창고시설로 이용 중이며, 주변 환경은 일반적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내부 구성: 1층은 냉동 및 냉장창고, 일반창고, 화장실로 구성되어 있으며, 2층에는 사무실, 탱크실, 숙소, 식당, 샤워실, 화장실 등이 마련되어 있습니다.

* 부대 설비: 위생·급배수 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 기계·기구: 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구(냉동설비 외 2점)가 매각 대상에 포함됩니다.

* 기계·기구 상태: 기준 시점 현재 상태는 보통으로 평가되었으나, 정상 작동 여부는 불분명하며 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 현재 임대 관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 불분명: 본 건 토지 위에 존재하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 건물 이용에 있어 법적 분쟁이나 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

* 기계·기구 작동 불확실: 매각에 포함된 기계·기구의 정상 작동 여부가 불분명하므로, 실제 사용 시 추가적인 수리 또는 교체가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건 매각 제외: 토지 상의 제시외 건물, 물건 및 기계기구는 매각 대상에서 제외되므로, 이로 인한 토지 이용상의 불편이나 추후 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 해당 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 생림면에 위치한 창고시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로서 냉동/냉장 창고, 일반 창고, 사무실, 숙소 등 다양한 용도로 활용이 가능합니다. 말소기준권리 이후 설정된 다수의 채권 및 가압류는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확하나, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다. 감정가는 26억 6천만원 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인).

* 냉동/냉장 창고 및 일반 창고, 사무실, 숙소 등으로의 다목적 활용 가능.

* 토지·건물 일괄 매각으로 안정적인 권리 확보 가능.

* 인수되는 임차인이 없어 명도 용이.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰을 위한 전략적 판단이 필요한 부분으로, 본 제공 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 입찰가를 산정함에 있어서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최저매각가격 대비 적정 수익률 분석

* 감정가액 및 시장 거래 사례 비교

* 건물의 현 상태 및 유지보수 필요성 평가

* 법정지상권 등 잠재적 리스크 해소 비용 산정

* 경매 시장의 경쟁 정도 및 기타 제반 상황

이러한 요소들을 면밀히 검토하여 본 물건의 가치를 재평가한 후, 합리적인 입찰 가격을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.