나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4054 [1] 대전광역시 유성구 도룡동 399-22 스타빌플러스 5층515호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 도룡동 소재 "대전유성소방서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 사무실, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제515호 로서, -외벽: 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

아파트(도시형생활주택(원룸형))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭30미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 근린상업지역, 도시지역, 방화지구, 지구단위계획구역(도룡재정비촉진지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역(2022-12-30)(대덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(도룡재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4054 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 도룡동 399-22 스타빌플러스 5층515호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 146,000,000원

토지면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

토지지분: 6.1677㎡ (약 1.87평)

건물면적: 22.41㎡ (약 6.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구

2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 도룡동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 사무실, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

북측 인근에 "대전유성소방서"가 소재합니다.

본건 서측으로 노폭 30미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

도룡재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

주변에 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부채권 총액은 300,264,165원입니다.

말소기준권리는 을3 근저당권 (대구대서신용협동조합, 2023-11-15 접수)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

* 권리내역 요약:

- 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

- 근저당권 (대구대서신용협동조합, 2023-11-15) - 말소기준권리, 말소 예정

- 근저당권 (대구대서신용협동조합, 2025-05-16) - 말소 예정

- 가압류 (세종부강신용협동조합, 2025-12-08) - 말소 예정

- 가압류 (청주상당신용협동조합, 2025-12-18) - 말소 예정

- 임의경매개시결정 (대구대서신용협동조합, 2025-12-19) - 본건 경매 사건

* 임차인 현황:

- 임차인: 진

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 450,000원

- 전입일자/확정일자: 2023-12-14

- 배당신고일자: 2026-01-08

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금을 경매 절차를 통해 배당받아야 하며, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전광역시 유성구 도룡동의 근린상업지역에 위치합니다.

인근에 대덕초등학교(671m), 대덕중학교(164m) 등이 소재하여 학군이 양호합니다.

대규모 복합시설인 신세계백화점(신세계 사이언스 콤플렉스)이 도보 약 5~6분 거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

주위로 업무시설, 근린생활시설, 연구단지 등이 혼재하여 직주근접 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

유사한 크기의 도시형생활주택(전용 23㎡)의 최근 실거래가는 2026년 3월 기준 약 1억 2천만원으로 확인되었습니다.

KB부동산 시세(2026년 7월 기준)는 1억 4천만원에서 1억 6천만원 사이로 파악됩니다.

5. 생활정보

본 건물이 위치한 스타빌플러스는 2019년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 12층 건물 중 5층에 위치합니다.

원룸형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 전기, 소방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

건물 내 주차 공간이 마련되어 있으며, 총 89대의 주차가 가능합니다. (지하 87대, 지상 2대)

관리사무소가 운영되고 있으며, 대략적인 월평균 관리비는 14만 8천원 내외로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

최근 실거래가(1억 2천만원)가 감정가(1억 4천 6백만원) 및 KB시세(1억 4천만원~1억 6천만원)보다 낮게 형성된 점은 고려할 필요가 있습니다.

소형 면적(약 6.78평)이므로 투자 또는 실거주 시 수요층을 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

대전광역시 유성구 도룡동 스타빌플러스에 위치한 본 도시형생활주택은 신축급 건물, 우수한 주변 편의시설(신세계백화점, 학교), 그리고 개발 잠재력이 높은 재정비촉진지구라는 장점을 가지고 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합하며, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지입니다. 다만, 최근 실거래가와 감정가 및 시세 간의 차이는 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

대전 도룡 재정비촉진지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대가 가능합니다.

도보 거리 내 대형 쇼핑몰(신세계백화점) 및 교육 시설(대덕중학교 등)이 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

1인 가구 및 소형 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1억 4천 6백만원입니다.

최근 실거래가(23㎡ 기준)는 1억 2천만원 선으로 확인되었습니다.

KB시세는 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 범위로 파악됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경매 물건 특성을 감안하여 다음과 같은 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 138,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.