나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504026 [1] 세종특별자치시 고운동 1731 가락마을2단지 근린생활시설2동 지1층비-008호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "가락마을2단지" 제근린생활시설2동 제지1층 제비-008호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 교육시설, 관공서 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 1층 건내 제지1층 제비-008호로서, (사용승인일: 2019.01.24) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 몰탈위페인트 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

근린생활시설(현황 공실: 일부 집기류 등이 적치된 상태)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지 주변으로 중로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1035)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504026 (1)

소재지: 세종특별자치시 고운동 1731 가락마을2단지 근린생활시설2동 지1층비-008호

용도: 근린상가

감정가: 440,000,000원

토지면적: 34.03㎡ (약 10.3평)

토지 지분: 34.0294㎡ (약 10.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.52㎡ (약 12.26평)

건물 지분: 40.5191㎡ (약 12.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 고운동에 소재하는 "가락마을2단지" 내 근린생활시설 2동 지하 1층 비-008호입니다.

"고운초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 교육시설, 관공서 및 근린공원 등이 혼재하는 지역입니다.

단지 주변으로 중로 등 도로와 접하고 있어 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

1.1. 1.주변 환경 및 교통

* 주변 환경: 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설(고운초등학교), 공원 등이 인접해 있어 기본적인 주거 및 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선을 이용할 수 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 단지 주변으로 중로 등 넓은 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 새마을금고중앙회입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2019년 3월 22일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(채권최고액 408,000,000원)입니다.

등기부상의 다른 권리(소유권보존, 소유권이전, 압류, 임의경매)들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 408,000,000원입니다.

임차인 현황에는 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.2. 1.임차인 현황 및 주의사항

* 인수 보증금: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 임대 관계가 미상임에도 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 현장 조사가 필수적입니다. 만약 미상임에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 보증금 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 제2종근린생활시설로 분류되며, 현재는 공실 상태이나 일부 집기류가 적치되어 있는 것으로 파악됩니다.

아파트 단지 내 상가라는 점에서 단지 내 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

인근에 초등학교가 있어 학원, 문구점, 유아 관련 업종 등 교육 관련 상권의 가능성도 있습니다.

다만, 지하층이라는 점과 현재 공실 상태임을 고려할 때, 신규 임차인 확보 및 업종 선택에 신중한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "고운초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공원: 근린공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주거 환경: 주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 세입자의 존재 여부 및 명도 협상에 따른 변수가 존재합니다.

* 공실 리스크: 현재 공실 상태이며, 지하층이라는 특성상 신규 임차인 모집 및 공실 장기화 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 사용승인일은 2019년 1월 24일로 비교적 신축이나, 지하층의 경우 습기, 환기 등의 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 경매 절차: 경매 과정에서 예상치 못한 변수(유찰, 재매각 등)가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

세종시 신도시 지역에 위치한 비교적 신축급(2019년 사용승인) 근린생활시설 물건입니다.

초등학교 인근 아파트 단지 내 상가로서, 입지적 조건은 양호한 편입니다.

다만, 지하층이며 현재 공실 상태이고 임대 관계가 미상인 점은 투자를 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 명도 및 임대차 관련 사항에 대한 철저한 현장 조사를 통해 위험 요소를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 신도시의 신축급 상가: 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 초등학교 학생, 학부모를 대상으로 한 업종 선택 시 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 외 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성이 높습니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치 상승: 시장 상황 및 임대 수익률 개선 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 및 임대 사례, 향후 예상 임대 수익률, 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 성향 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가는 440,000,000원이며, 본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 부동산 전문가의 면밀한 현장 조사와 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.