나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4057 [1] 충청남도 금산군 금산읍 중도리 684 이편한세상 금산 센터하임 105동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 '금산고등학교' 북측 인근에 위치하는 이편한세상 금산 센터하임 제105동 제1층 제101호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 공공시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 16층 건내 1층 101호로서, 사용승인일: 2022.05.27 외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 칠 마감 및 일부 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 중로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2025-12-16)(금산), 제2종일반주거지역(2017-05-30)(금산), 국토이용용도지구기타(대체농지조성비납부지역-농지법), 지구단위계획구역(중도지구), 중로2류(폭 15m~20m)(금산)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 표준적 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경4057 (1) 사건으로 진행되는 본 물건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 684 이편한세상 금산 센터하임 105동 1층 101호에 소재한 아파트입니다.

감정평가액은 300,000,000원입니다.

토지 면적은 52.05㎡(약 15.74평)이며, 건물 면적은 84.87㎡(약 25.67평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 우OOO입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 '금산고등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 공공시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 중로에 접하고 있으며, 도로 포장 상태는 보통입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(중도지구)에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 을구 1번 근저당(우리은행, 223,300,000원)이 말소기준권리이며, 접수일자는 2022년 08월 09일입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리(을구 2번 근저당, 갑구 4번 가압류, 갑구 9번 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 말소기준권리 및 소멸주의

을구 1번 근저당(2022.08.09)이 말소기준권리가 되므로, 본 경매 절차가 완료되면 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

4.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4.4. 특이사항

* 건물 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 주변 탐문 등을 통한 표준적 이용 상황을 고려하여 평가되었습니다. 경매 진행 시 내부 상태를 재확인하는 것이 좋습니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항이며, 금액이 미상이라도 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 및 단지 정보

본 물건은 2022년 05월 27일에 사용승인된 'e편한세상 금산 센터하임' 아파트 단지의 105동 1층 101호입니다.

단지는 총 6개동, 461세대로 구성되어 있습니다.

5.2. 주변 시세 동향

최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사 면적(84.8668㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일: 290,000,000원

* 2026년 7월 3일: 297,000,000원

75. 9943㎡ 면적의 거래 사례는 279,000,000원입니다.

이는 본건의 감정가 300,000,000원과 유사하거나 일부 낮은 수준입니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 공공시설이 소재하여 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

6.2. 교통 및 편의시설

차량 진출입이 편리하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

6.3. 교육 환경

금산동초교, 금산초교, 금산중, 금산고 등 다수의 교육 시설이 반경 1km 이내에 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

6.4. 단지 내 시설

총 461세대에 536대(지하 503대, 지상 33대)의 주차가 가능하며, 최신 아파트 단지의 편의 시설을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 점유자 및 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사가 원활하지 않아 정확한 건물 상태(하자 여부, 내부 구조 등) 파악에 제한이 있습니다.

* 지역 내 아파트 시장 변동성: 금산 지역의 전반적인 부동산 시장 상황 및 아파트 가격 변동성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 주변 지역에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물이므로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 토지, 건물 일괄 매각: 권리 분석이 단순하며, 토지와 건물에 대한 권리 문제가 없습니다.

* 편리한 생활 인프라: 단지 내 편의 시설 및 주변 교육, 교통 환경이 양호합니다.

9. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 'e편한세상 금산 센터하임' 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 매우 깨끗한 상태로 인수 부담이 없습니다. 주위 환경 및 교통 여건 또한 보통 수준으로, 단지 내 편의 시설과 주변 교육 환경도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점과 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 명도 및 건물 상태 확인 시 주의해야 할 부분입니다. 최근 실거래가와 감정가격을 비교했을 때, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 300,000,000원이며, 최근 실거래가는 279,000,000원부터 297,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 1층임에도 불구하고 건물 면적이 84.87㎡로 적지 않은 편입니다.

임대차 관계가 미상인 점과 현장 확인이 어렵다는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 최고가(297,000,000원)와 감정가(300,000,000원)를 고려할 때, 합리적인 입찰가 범위는 295,000,000원에서 305,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 추가 조사, 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.