나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504118 [1] 대전광역시 동구 가양동 420-20 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 '대전흥룡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 연립주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건내 제2층 제202호 로서, 외 벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 마감 등 임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. ※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 탐문에 의하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504118 (1)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 420-20 2층202호

용도: 연립주택 (감정평가서), 공동주택 (건축물대장)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 57.90㎡ (약 17.5평)

건물면적: 59.52㎡ (약 18.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 202호

건축년도: 1980년 9월 22일 (사용승인: 1981년 2월 13일)

1.3. 경매 정보

감정가: 72,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO (이하 생략)

채권액 (등기부 기준): 54,540,700원 (SBI저축은행)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 '대전흥룡초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 연립주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전: 전동섭 (1988-05-11), 전준영 (2022-09-14, 협의분할에 의한 상속)

말소기준권리: 갑3 가압류 (다올저축은행, 2025-07-30, 31,437,656원)

이후 등기: 갑4 가압류 (SBI저축은행, 2025-08-27, 23,103,044원), 갑5 강제경매 (SBI저축은행, 2025-12-22)

3.2. 인수 및 소멸 권리

본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(2025-07-30)보다 늦은 권리는 모두 매각으로 소멸됩니다.

낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 일반적인 경매 물건입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

본건에 대한 임차인 정보는 파악되지 않았으며, 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

감정가: 72,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 덕림빌라 (1994년식, 55.23㎡, 2층): 2026년 5월 22일, 7,300만원

* (655-4) (1980년식, 54.45㎡, 2층): 2026년 5월 22일, 5,000만원

* 옥수빌라(149-27) (1994년식, 72.48㎡, 3층): 2026년 5월 11일, 6,700만원

평균 면적(55.23㎡ ~ 72.48㎡) 대비 가격대는 5,000만원 ~ 7,300만원으로 형성되어 있습니다.

본건(59.52㎡, 1980년식)과 유사한 면적, 층수, 건축연도를 가진 매물들의 시세를 고려할 때, 감정가 7,200만원은 시장가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

특히, 1980년식 건물의 경우 5,000만원의 거래 사례가 있어, 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 측면도 고려해야 합니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

제공된 JSON 데이터 상의 전월세 정보는 매매 정보와 동일하게 나타나, 실제 전월세 시세 파악에는 제한이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 대규모 상업시설 정보는 부족하나, 일반적인 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

'대전흥룡초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축년도 1980년으로 약 45년 이상 경과하여 건물 노후도가 상당합니다.

향후 유지보수 및 리모델링 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

감정평가서상 '수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 탐문에 의하였음' 이라는 내용이 있습니다.

이는 실제 내부 상태 확인에 어려움이 있었음을 시사하며, 현장 방문을 통한 철저한 상태 점검이 필요합니다.

임대관계는 미상임 (단, 인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정됩니다.)

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 동구 가양동에 위치한 1980년대 건축된 연립주택(다세대)으로, 주변 주거 지역과 보통 수준의 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 건물의 상당한 노후도가 향후 관리 비용 측면에서 리스크 요인이 될 수 있습니다.

감정가(7,200만원)는 최근 유사 면적 매물들의 시세(5,000만원~7,300만원)와 비교할 때, 특히 1980년식 건물의 매매가 5,000만원 사례를 고려하면 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

장기적인 가치 상승 잠재력: 노후된 건물의 특성상, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

대전 지역 부동산 시장 전망: 대전 지역의 전반적인 부동산 시장 동향에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 72,000,000원

주변 시세 범위 (최근 매매 사례 기준): 50,000,000원 ~ 73,000,000원

본건은 1980년식 건물로, 가장 유사한 연식의 매물(1980년식, 54.45㎡)이 5,000만원에 거래되었습니다.

최근 거래된 1994년식 매물들의 가격이 6,700만원에서 7,300만원임을 감안할 때, 본건의 감정가 7,200만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

건물 노후도 및 현장 상태 미확인 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 65,000,000원

최종 입찰가는 본건의 내부 상태, 현장 답사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.