나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52161 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 819-2 오창비전프라자 5층517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 소재 "오창호수공원" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통상황 양호시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 제5층 제517호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 근린생활시설 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 50미터 내외, 서측으로 노폭 약15미터 내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경52161 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 819-2 오창비전프라자 5층517호

* 용도: 오피스텔 (제1, 2종 근린생활시설 겸용)

* 건물명: 비전프라자

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 72,000,000원

* 토지 면적: 11.39㎡ (약 3.45평)

* 토지 지분: 11.393㎡ (약 3.45평)

* 건물 면적: 39.20㎡ (약 11.86평, 전용면적)

* 건물 지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

1.3. 건물 정보

* 건축 연도: 2007년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 7층 중 5층

* 총 호수: 86호 (집합건물)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 소재 "오창호수공원" 동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황이 양호한 편입니다.

* 동측으로는 노폭 약 50미터, 서측으로는 노폭 약 15미터의 포장된 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역)에 속합니다.

* 광로3류 (폭 40m~50m), 중로3류 (폭 12m~15m), 특수도로 (보행자전용도로)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 지방산업단지(오창과학산업단지) 관련 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2018년 12월 21일 접수된 대전축산업협동조합의 근저당권(금 57,360,000원)입니다.

* 본 경매 사건(2025타경52161)은 2025년 12월 24일 접수된 임의경매 개시 결정으로, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 상의 다른 권리들(소유권 이전, 가압류 등) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 총 등기부 채권액은 134,155,543원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 곽

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자 / 확정일자: 2024년 1월 23일

* 배당신고일자: 2026년 1월 26일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서상 '지상권개요'에 대한 비고란이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 일반적으로 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특성

* 비전프라자는 1, 2종 근린생활시설 및 오피스텔 용도로 건축된 복합 건물입니다.

* 총 7층 규모의 집합건물이며, 본 물건은 5층에 위치합니다.

4.2. 주변 상권

* 본 건물은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 오창 과학산업단지가 인접해 있어, 산업단지 종사자들을 수요로 하는 상권의 특성도 일부 나타납니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* "오창호수공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 및 휴식 환경을 제공합니다.

* 건물 내 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 주변 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업지역으로, 본 물건 위치를 기준으로 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인의 대항력이 없어 권리상 명도는 상대적으로 용이할 것으로 예상되나, 배당 결과에 따라 최종적인 보증금 회수 여부는 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 관련 리스크

* 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 시세 하락 위험이 존재합니다.

* 오피스텔의 특성상 공실 발생 시 임대 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍에 소재한 오피스텔로, 오창호수공원 인근에 위치하여 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 상업지역에 속해 있어 지역 발전 가능성도 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적습니다.

* 임차인이 있으나 대항력이 없어 권리 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 감정가는 72,000,000원이지만, 최근 실거래가는 52,500,000원에서 55,000,000원 사이에서 형성되어 있어 시세 대비 투자 기회가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 오창 과학산업단지와 인접하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 오창호수공원 인근의 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 간선도로에 인접하여 교통 편의성이 높습니다.

* 등기부상 명확한 권리 분석으로 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려할 때, 시세 상승 또는 임대 수익을 통한 투자 회수 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 11월: 52,500,000원 (4층, 39.2㎡)

* 2025년 12월: 55,000,000원 (5층, 39.2㎡)

* 2026년 4월: 55,000,000원 (5층, 39.2㎡)

* 본 건은 5층으로, 최근 5층 거래가는 55,000,000원으로 확인됩니다.

* 감정가는 72,000,000원이지만, 최근 실거래가와 비교했을 때 약 17,000,000원의 차이가 있습니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 적절한 수익률 확보 및 경쟁률을 감안할 때, 예상 입찰가는 62,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.