나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52176 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 745 한울아파트 5층509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "청주여자고등학교" 북서쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제5층 제509호로서 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

아파트(복도식)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 서쪽으로 노폭 5m 내외 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 청주지방법원 2025타경52176 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 청주시 청원구 율량동 745번지에 위치한 한울아파트 5층 509호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 111,000,000원입니다.

토지면적은 28.27㎡ (약 8.55평)이며, 건물 전용면적은 59.94㎡ (약 18.13평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 채권자는 유아이제사십차유동화전문유한회사입니다.

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 율량동에 소재하며, "청주여자고등학교" 북서쪽 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 형성된 전형적인 주거 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내 간선도로와 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있습니다.

건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 5층에 위치하며, 1991년 11월 25일 사용 승인되어 건축년수는 약 35년입니다.

건물의 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 프레임으로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 12월 21일자 신한은행의 근저당권(을6, 94,800,000원)으로 확인되나, 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

현재 경매를 진행시키는 임의경매 개시 결정은 2025년 12월 24일자 유아이제사십차유동화전문유한회사(갑9, 71,306,849원)에 의해 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 94,800,000원으로 기재되어 있습니다.

소유권은 김길원, 김중화를 거쳐 2015년 12월 21일 최홍록에게 매매로 이전된 것으로 나타납니다.

과거 국민건강보험공단, 청주세무서장, 동청주세무서장의 압류가 있었으나 모두 말소된 상태입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

주의: 임대관계가 미상인 경우, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 하지만 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 매수인이 부담해야 할 임차 보증금 관련 위험은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역이며, 기본적인 근린생활시설이 분포하여 상업 기능 또한 갖추고 있습니다.

인근에 청주여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

본 건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설로는 청주여자고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 도시가스 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축년도가 1991년으로 준공 후 30년 이상 경과하였으므로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

유동화 물건이라는 점은 일반적으로 권리관계가 다소 복잡할 수 있음을 시사하지만, 본 건의 경우 인수되는 권리가 없어 직접적인 금전적 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 임차인의 존재 여부 및 그에 따른 법적 관계가 불명확할 수 있다는 잠재적 위험 요소이나, 인수 보증금 0원으로 인해 부담은 없을 것으로 보입니다.

비행안전제6구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 개축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 율량동에 위치한 한울아파트로서, 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖춘 아파트입니다.

감정가 1억 1백만원 대비 전용면적 18.13평, 대지지분 8.55평으로, 현재 부동산 시장 상황을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하게 정리되어 있고, 인수되는 부담이 없다는 점은 본 건의 큰 장점입니다.

다만, 건축년도가 오래되었다는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자들에게 매력적입니다.

지역 개발 및 부동산 시장의 전반적인 상승 추세에 따라 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

경매 물건으로서 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

권리 관계가 깔끔하게 정리되어 있어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 111,000,000원입니다.

입찰 보증금 외 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 3~6개월간 동일 아파트 또는 인근 유사 아파트의 실거래가, 부동산 플랫폼의 시세 정보, 해당 지역의 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

본 건은 유동화 물건으로, 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 물건의 가치를 면밀히 파악한 후, 시장 상황과 본 건의 특성을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.