나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52141 [1] 충청북도 진천군 이월면 삼용리 737 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 이월면 삼용리 소재 "용사마을회관" 남측 인근에 위치하며 부근은 경지정리된 답 및 전 등이 주로 소재하는 순수경지정리지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근 취락지대 및 간선도로와의 거리 등 감안시 일반적 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세로장방형으로 "전(현황 휴경)"으로 이용중임. 기호(2) : 세로장방형으로 "전" 및 일부 "잡종지(창고 및 관리사 부지 등)"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측 및 남동측으로 현황 2~3m 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접함. 기호(2) : 남서측 및 남동측으로 현황 2~3m 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 기호(2) : 농림지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

기호(1) 및 (2) 지상에 후첨"지적및건물개황도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외건물 등이 소재함.

공부와의 차이

기호(1)는 공부상 지목 "답"이나 현황 "전(휴경상태)"이고, 기호(2)는 공부상지목 "전"이나 일부는 "잡종지(창고 및 관리사 부지 등)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2) 지상 소재하는 제시외건물 중 기호(2-3) 관리사는 형식상 "방" 등의 구조물을 갖추고 있으나, 현황상 창고수준의 관리상태 불량한 것으로 판단됨.

물건 비고

제시외 건물 매각 제외. 공부상 지목 "답"이나 현황 "전" 임. 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 경우의 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52141 (1)

소재지: 충청북도 진천군 이월면 삼용리 737

용도 (공부상/현황): 답 / 전 (현황 휴경 또는 전, 일부 잡종지)

토지면적: 4060.00㎡ (약 1,228.27평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진천농업협동조합

감정가: 223,300,000원

1.2. 감정평가 요약

위치: 충청북도 진천군 이월면 삼용리 소재 "용사마을회관" 남측 인근

주위환경: 경지정리된 답 및 전 등이 주로 소재하는 순수경지정리지대

교통: 차량 및 농기계 접근 가능, 일반적 교통상황 보통

형태 및 이용상태:

* 토지 기호(1): 세로장방형, "전(현황 휴경)" 이용 중

* 토지 기호(2): 세로장방형, "전" 및 일부 "잡종지(창고 및 관리사 부지 등)" 이용 중

인접 도로: 기호(1) 북동측, 남동측 2~3m 농로 접함. 기호(2) 남서측, 남동측 2~3m 농로 접함.

제시외 물건: 제시외 건물 소재하나 매각에서 제외됨.

공부와의 차이: 기호(1) 공부상 "답"이나 현황 "전(휴경상태)". 기호(2) 공부상 "전"이나 일부 "잡종지(창고 및 관리사 부지 등)".

기타 참고사항: 기호(2) 지상 제시외 건물 중 관리사는 창고 수준, 관리상태 불량.

1.3. 토지 이용계획 및 제한

용도지역: 농림지역

제한사항: 가축사육제한구역 (700m 일부 제한), 농업진흥구역

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 3일자 진천농업협동조합 근저당권 (을11)

등기부상 기록된 권리 현황:

* 소유권 이전 다수 (갑1, 갑2, 갑5, 갑8)

* 근저당권 (을11)

* 지상권설정 (을12)

* 가압류 (갑9)

* 근저당권 일부 이전 (을11-4)

* 임의경매 개시결정 (갑10, 사건번호 2025타경52141)

특이사항: 제공된 등기부 요약 상, 말소기준권리인 을11 근저당권을 포함하여 을12 지상권, 갑9 가압류, 갑10 임의경매 등이 모두 '말소'로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 등기부 요약과 상이한 부분이 확인됩니다. 입찰 전 반드시 법원에 비치된 원본 물건명세서 및 등기부등본을 재확인하여 인수되는 권리 여부를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

권리 총액 (기록된 금액 기준): 약 306,825,837원

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됨.

1.6. 건축물대장 현황

제공된 정보 없음.

1.7. 주변 환경 및 편의시설

본 물건은 농림지역 내 농경지로, 주변은 주로 농업 활동이 이루어지는 지역임.

마을회관이 인근에 소재하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

직접적인 상업시설이나 생활편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됨.

외부 지도 서비스 검색 등은 불가하므로, 주변 혐오시설 유무에 대한 정보는 제공되지 않음.

1.8. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 등 입찰에 제약이 있음. (반드시 입찰 전 발급 가능 여부 확인 요망)

공부상 지목과 현황의 차이: 공부상 "답"이나 현황 "전"으로 이용 중이며, 일부는 "잡종지"로 이용 중이므로, 실제 이용 및 향후 개발 계획 시 관련 법규 확인 필요.

제시외 건물 제외: 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 이로 인해 최저매각가격이 조정된 것으로 보임. 해당 건물로 인한 경계 문제 등 발생 가능성 유의.

농림지역 및 농업진흥구역: 토지 이용에 제한이 따르므로, 해당 용도지역 관련 규제 확인 필요.

가축사육제한구역: 지역 내 가축 사육에 제한이 있을 수 있음.

1.9. 투자 포인트

진천군 지역 내 농경지: 진천군은 지리적 이점과 개발 잠재력을 가진 지역으로, 농업 목적 또는 장기적인 투자 목적으로 접근 가능.

넓은 토지 면적: 4,060㎡의 넓은 토지 면적으로, 농업 활동뿐만 아니라 기타 용도로의 활용 가능성 모색 가능.

현황 지목 변경 가능성: 공부상 "답"이나 현황 "전" 등으로 이용 중인 점은 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 시사할 수 있으나, 관련 법규 및 행정 절차 확인 필수.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되는 것이 일반적이나, 지상권 등 인수 가능성 여부를 반드시 최종 확인해야 함.

1.10. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 이월면 삼용리에 위치한 농림지역 내 농경지(답, 전, 잡종지)로, 총 면적 4,060㎡에 대한 토지 임의경매 물건입니다. 감정가는 223,300,000원입니다.

주변은 농경지대로 이루어져 있으며, 기본적인 차량 접근성은 확보되나 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

가장 중요한 특징은 농지취득자격증명이 필수이며, 공부상 지목과 현황이 상이하고, 제시외 건물은 매각에서 제외된다는 점입니다. 이로 인해 입찰 전 철저한 사전 조사와 관련 법규 검토가 매우 중요합니다.

권리관계는 등기부상 말소로 기재된 부분이 많으나, 물건명세서 상의 정보와 상이한 부분이 있어 인수되는 권리 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다.

농업 목적 또는 장기 투자 관점에서 접근할 수 있으나, 농지 관련 법규 및 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.11. 예상 입찰가

본 건은 농지취득자격증명 필수, 공부상 지목과 현황 차이, 제시외 건물 제외, 권리관계 불확실성 등의 특이사항이 존재합니다.

또한, 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

입찰 보증금은 최저매각가격의 10% 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.