나이스옥션 법원경매 영월 2025타경1847 [1] 강원특별자치도 태백시 소도동 132-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 태백시 소도동 소재 "소도중앙교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 3m내외의 도로(본건 일부 포함)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외건물(조립식창고)이 소재하나 구조,규모,용도 및 이동의 용이성 등을 고려해 볼 때 본건에 미치는 영향은 미미하다고 판단되는 바 이에 구애없이 감정평가 하였으니 경매진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 대이나 현황 일부 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 일반목재경사지붕 지상2층 건물로서 외벽: 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 바닥: 마루마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건에 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(2) 건물 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 일반건축물대장상의 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1.지상에 '이동가능한 판넬조 판넬지붕 저온저장고 1동', '이동가능한 조립식 간이창고 1동'은 매각에서 제외.
-목록1. 공부상 '대'이나 현황은 일부 '도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 영월지원 2025타경1847 (1)

소재지: 강원특별자치도 태백시 소도동 132-2

용도: 단독주택

감정가: 248,988,800원

토지면적: 331.00㎡ (약 100.13평)

건물면적: 130.83㎡ (약 39.57평)

건물 제시외면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화 물건

1.2. 토지 감정평가 요약

위치 및 주위환경: "소도중앙교" 서측 인근에 위치하며, 주택 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 세장형 평지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측으로 폭 3m 내외의 도로와 접하며, 본건 토지 일부가 도로에 포함됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.

제시외 물건: 토지 지상에 조립식 창고가 소재하나, 감정평가에 미치는 영향은 미미하다고 판단되었습니다.

공부와의 차이: 공부상 지목은 '대'이나 현황은 일부 '도로'로 이용 중입니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 건물 감정평가 요약

건물의 구조: 일반목구조, 일반목재경사지붕, 지상 2층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 마감 등, 바닥은 마루 마감 등, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물: 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상이며, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 건축물대장을 기준으로 감정평가되었습니다.

건축물대장상 정보:

건축물 주 용도: 단독주택

대지면적 (건축물대장 기준): 298㎡ (약 89.97평)

연면적: 130.83㎡ (약 39.57평)

사용승인일: 2014년 10월 20일 (현 건축물 기준)

신주소: 강원특별자치도 태백시 용담1길 48-20 (소도동)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 태백시 소도동에 소재하며, "소도중앙교"에서 서측으로 인근한 지역에 위치합니다. 주변은 주로 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용은 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준입니다. 물건지 북측으로는 폭 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 주거 기능에 적합한 용도로 활용 가능합니다. 다만, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2014년 11월 18일 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 요약 (토지)

* 소유권: 남철준 (1996-09-09), 남두형 (2012-12-18, 증여)

* 근저당: 신한은행 (144,000,000원, 2014-11-18, 말소기준)

* 가압류: 현대카드, 삼성카드, 신한카드 등 (총 176,444,727원 상당, 모두 말소 예정)

* 임의경매: 신한은행 (64,723,544원, 2025-12-23)

* 압류: 태백시 (2026-01-15, 말소 예정)

등기부채권 총액 (토지): 176,444,727원

3.3. 등기부 요약 (건물)

* 소유권보존: 김성인 외 1명 (2014-10-24)

* 근저당: 신한은행 (144,000,000원, 2014-11-18, 말소기준)

* 가압류: 신용보증기금, 강원신용보증재단, 사단법인, 전북은행, 현대카드, 신한카드 등 (총 263,215,646원 상당, 모두 말소 예정)

* 임의경매: 신한은행 (64,723,544원, 2025-12-23)

* 압류: 삼척세무서장, 태백시 (2026-01-15, 말소 예정)

등기부채권 총액 (건물): 263,215,646원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

(단, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 정보는 '라인빌라' 및 '라인2차빌라' 등 연립주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 해당 연립주택들의 최근 매매가는 약 8,300만원에서 11,500만원 수준으로, 전용면적은 84.93㎡ ~ 126㎡ 범위입니다. 본건은 331㎡의 넓은 토지를 가지고 있어, 토지 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 생활 인프라

물건지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. "소도중앙교"가 인근에 위치해 있으며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5.2. 지도 검색 결과 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설 위주의 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 현황 및 이용 제한

공부상 지목은 '대'이나 현황 일부가 '도로'로 이용 중인 점은 향후 토지 이용에 있어 권리 관계 확인 및 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 또한, 제1종일반주거지역 내 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 등의 지정은 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 명도 관련

감정평가 과정에서 건물 내부 확인이 곤란했다는 점은 실제 건물 상태가 감정평가에 충분히 반영되지 못했을 가능성을 시사합니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 상세히 확인해야 하며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 임대관계가 미상이라는 점 또한 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항 (유동화, 매각제외)

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수한 채권 구조를 가질 수 있으므로 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 또한, '이동가능한 판넬조 판넬지붕 저온저장고 1동', '이동가능한 조립식 간이창고 1동'은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 이들 시설물에 대한 별도의 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 태백시 소도동에 위치한 단독주택으로, 331㎡의 토지 위에 130.83㎡ 규모의 건물이 소재합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

그러나 토지의 현황(일부 도로)과 공부상 지목의 차이, 내부 확인 곤란, 매각 제외 물건 존재, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 주변 시세 자료가 연립주택 위주로 제공되어 단독주택과의 직접 비교에 어려움이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 토지 규모: 331㎡의 넓은 토지 면적은 향후 개발 가능성이나 활용도를 높일 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 주거용 지역: 제1종일반주거지역에 속하여 주거 용도로서의 가치가 있습니다.

* 감정가 활용: 감정가 248,988,800원을 기준으로, 현지 시장 상황과 물건의 리스크를 종합적으로 고려하여 적정 입찰가 산정의 기초 자료로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,988,800원입니다.

주변 연립주택의 시세는 8,300만원 ~ 11,500만원 수준으로, 이는 본건 단독주택의 토지 규모와는 직접 비교하기 어렵습니다.

토지의 일부가 도로로 이용되는 점, 건물 내부 확인 곤란, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

제시된 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 199,191,040원

* 감정가 85% 수준: 약 211,640,480원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

입찰가를 결정하기 전에 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 정확한 시세 분석 및 법률적 리스크 검토를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.