나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59495 [1] 경기도 오산시 서동 125-8 신동아아파트 206동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 서동 소재 "오산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 20층 건물 내 제15층 제1505호로서, (사용승인일 : 1999.11.15) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오산시 서동 125-8 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.) 오산시 누읍동 588 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 서상귀)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59495 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 서동 125-8 신동아아파트 206동 15층1505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

* 토지지분: 21.54㎡ (약 6.52평)

* 건물면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 건물지분: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지상 20층 건물 중 15층

* 사용승인일: 1999년 11월 15일

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 아파트명: 신동아2차아파트

* 아파트 단지 규모: 총 11개동, 844세대

* 주차대수: 총 851대 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 경기도 오산시 서동에 위치하며, "오산초등학교" 서측 인근입니다.

* 주위환경: 아파트단지, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

* 주변 시설: 오산초등학교가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경59495)으로, 채권자는 주택도시보증공사이며 채권총액은 220,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 30일

* 확정일자: 2022년 03월 10일

* 배당신고일자: 2023년 06월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 주택도시보증공사(HUG)와 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리: 집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 소유권 이전 및 주택임차권, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 강제경매가 말소기준권리가 되어 이를 기준으로 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 서 의 주택임차권 또한 말소 대상에 포함됩니다.

* 물건명세서 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 일반적인 아파트 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: "오산초등학교" 인근의 주거 밀집 지역에 속하며, 주변에 농경지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 미래 가치: 오산시 지역 개발 계획 및 교통망 개선 등에 따라 향후 상권의 변화 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건의 생활 관련 정보입니다.

* 교육 환경: 오산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 접근성: 인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능하며, 단지 주변 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 품목 구매가 가능합니다.

* 아파트 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차 충전시설(지하 17대) 등이 있습니다.

* 아파트 정보: 신동아2차아파트는 총 11개동, 844세대로 구성되어 있으며, 본 물건은 20층 건물 중 15층에 위치합니다.

* 관리사무소 연락처: 031-377-3633

6. 잠재적 리스크

투자를 결정하기 전에 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* HUG 확약서 관련: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 절차상의 미비점이나 추가 확인이 필요한 사항이 있는지 최종적으로 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수자는 관련 법규에 따른 허가 절차를 준수해야 합니다. (외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2023.11.20.~2028.11.19. 기간 동안 적용).

* 가축사육제한구역: 지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 아파트 거주자에게 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

* 경매 절차 변동 가능성: 모든 경매 물건과 마찬가지로, 예상치 못한 채권자의 취하, 변경 등의 절차상 변동 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 오산시 서동 소재 신동아아파트 206동 1505호입니다. 감정가는 1억 8,300만원으로 책정되었습니다.

권리분석 결과, 임차인 서 는 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 HUG의 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자는 임차 보증금 인수 부담이 없습니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매입니다.

단, HUG의 확약서 내용이 실제 등기 말소로 이어지는지 최종 확인이 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 절차를 준수해야 합니다.

입지 조건은 초등학교 인근의 일반적인 주거 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 임차 보증금 미인수: HUG의 확약서로 인해 임차인의 보증금 인수 위험이 없어, 낙찰가의 부담만 고려하면 됩니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 및 최근 매매 사례를 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 실수요 및 임대수익: 59.85㎡(약 18.10평)의 전용면적으로, 실수요자에게 적합하며, 임대 시장에서의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 오산시의 지속적인 개발 및 교통 개선 계획 등을 고려할 때, 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 최근 시세 분석을 수행하였습니다.

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 17일, 59.85㎡ (18.10평) on the 14th floor: 179,000,000원

* 2026년 6월 27일, 73.44㎡ (22.2평) on the 16th floor: 200,000,000원

* 2026년 7월 9일, 73.44㎡ (22.2평) on the 10th floor: 219,000,000원

* 시세 분석: 동일 면적(59.85㎡)의 최근 매매가가 1억 7,900만원에 거래된 사례가 있으며, 본 물건은 15층으로 해당 거래보다 층수가 높습니다. 감정가는 1억 8,300만원입니다.

* 예상 입찰가 범위: 최근 실거래가와 감정가, 그리고 본 물건의 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 약 1억 8,500만원에서 1억 9,500만원 사이로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 해당 경매 물건의 경쟁 상황 및 시장 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.