나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5457 [1] 경기도 김포시 구래동 6874-6 호수마을이편한세상 305동 3층 303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 아파트단지, 근린공원, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 '구래역' 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 3층 303호로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서, 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 통하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류 (폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양산고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시 택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가 구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지 정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경5457 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6874-6 호수마을이편한세상 305동 3층 303호

용도: 아파트

감정가: 421,000,000 원

토지면적: 54.68㎡ (약 16.54평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 동유형의 아파트단지, 근린공원, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 주위환경은 보통 수준입니다. 주변 시설 조사 결과, 혐오시설이나 기타 부정적인 영향은 발견되지 않았습니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 '구래역'이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태:

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역:

위생설비, 상하수도설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

광평수의 토지로서 아파트의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

아파트 단지 내 도로를 통해 출입하며, 단지 내 도로는 외곽 공공도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당합니다. 또한, 소로1류, 소로3류, 중로1류 등 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양산고등학교 포함), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시 택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으나, 대상자는 외국인 등 용도에 따라 제한됩니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리는 2020년 10월 23일 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 525,468,019 원으로 파악됩니다.

임차인 현황:

임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

금액이 미상이라도 인수 또는 대항력 발생 여부에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설:

단지 인근에 김포호수고등학교를 비롯한 다수의 학교 시설과 근린공원, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 환경이 우수합니다.

교통 접근성:

김포골드라인 '구래역'이 인근에 위치하며 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 시세:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 84.97㎡ 면적의 5층 매물이 419,000,000원에 거래되었습니다. 유사 면적의 16층 매물은 395,000,000원에서 430,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 421,000,000원으로, 최근 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. (참고: 제공된 JSON 정보 및 관련 시세 조사 결과는 본 물건의 거래 시점 및 층수에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

호수마을이편한세상 3단지는 2014년 2월 사용 승인된 아파트로, 총 5개 동, 559세대로 구성되어 있습니다. 최고 29층 높이이며, 주차는 지하 13대, 지상 12대를 포함하여 총 753대(JSON 정보 기준) 수용 가능합니다. 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

전용면적 약 84.72㎡ (25.63평)에 해당하는 본 물건은 일반적인 3베이 구조 아파트입니다.

단지 내 전기차 충전 시설(지하 16대)이 마련되어 있습니다.

주변 편의시설:

단지 주변으로 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건:

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 금융기관에 의해 유동화되었음을 의미하며, 경매 절차 자체에는 큰 영향을 주지 않으나, 물건의 과거 채권 관계를 추적할 때 참고할 수 있습니다.

임차인 미상:

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 바에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

건축물 및 토지 이용 제한:

다양한 도시계획 및 법규(제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등)의 적용을 받으므로, 향후 건축 또는 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. (예: 용도변경, 증축 등)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 호수마을이편한세상 아파트로, 비교적 신축(2014년 준공)이며 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 김포골드라인 구래역 이용이 가능하여 교통 여건 또한 우수합니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이라 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 임차인 현황이 미상이고 인수할 보증금이 없는 점은 명도 및 비용 측면에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 가격대로 입찰을 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 김포 한강신도시에 위치하며, 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 학군 수요가 높습니다.

편리한 교통: 김포골드라인 구래역 역세권으로 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

신축 아파트: 2014년 준공으로 비교적 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 목적 투자 시 유리합니다.

생활 인프라: 주변에 대형마트, 병원, 상업시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매가 분석: 395,000,000원 ~ 430,000,000원

감정가: 421,000,000원

본건 위치: 3층

본건의 3층이라는 점과 최근 5층 거래가 419,000,000원임을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

종합적인 판단 하에, 본 물건의 예상 입찰가는 420,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.