나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514947 [1] 인천광역시 서구 검암동 635-1 아이빌리지 디동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교"북측에 위치하며, 주변은 다세대주 택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 검바위역(인천2호선)이 소재하는바, 대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건물내 4층 제401호로서, (사용승인일 2012.12.31) 외벽: 드라이비트 및 석재 붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "연립주택-도시형생활주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(연립주택-도시형생활주택) 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 각각 노폭 약7~8m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<검암동 635-1>, <검암동 635-2> 공통 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05 -20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문 의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과 밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

연립주택-도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514947 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 635-1 아이빌리지 디동 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 35.30㎡ (약 10.68평)

토지지분: 35.299㎡ (약 10.68평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.91㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: 연립주택-도시형생활주택

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

* 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건물 내 4층 제401호이며, 사용승인일은 2012년 12월 31일입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태

집합건축물대장상 '연립주택-도시형생활주택'으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 1단으로, 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택(연립주택-도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 공부와의 차이

제공된 정보에 따르면 공부와의 차이는 없습니다.

* 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 북측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 시됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 검바위역(인천2호선)이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (신 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-09-23

확정일자: 2021-09-14

배당신고일자: 2023-12-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약

최선순위 권리(말소기준권리): 포항시 압류 (갑9, 2025-05-20 접수)

본 경매개시결정 등기: 주택도시보증공사 강제경매 (갑10, 2025-12-23 접수)

등기부채권 총액: 190,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (을구 9번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소 동의로 소멸 예정입니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 검암동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 1월 기준)

- 면적 30.72㎡ (약 9.3평), 거래가 9,300만원 (㎡당 약 303만원)

- 면적 72.87㎡ (약 22평), 거래가 18,300만원 (㎡당 약 251만원)

- 면적 62.67㎡ (약 19평), 거래가 17,900만원 (㎡당 약 286만원)

제공된 최근 매매 사례들의 평균 ㎡당 가격은 약 279.8만원 수준입니다. 본 건의 건물면적 59.91㎡ (약 18.12평)에 이 가격을 적용하면 예상 시세는 약 167,500,000원 수준으로 산정됩니다. 이는 본 건의 감정가 201,000,000원과 비교 시, 현재 시세가 감정가 대비 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

단지 인근으로 서인천고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등이 주택 용도로 취득하는 경우 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG와의 인수조건 변경 관련 상세 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 대중교통 접근성이 좋고 주변 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있다는 점을 고려해야 하며, 토지거래허가구역 등 행위 제한 사항에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 절차가 비교적 순조로울 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 현재 감정가 대비 시세가 낮아 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회로 판단됩니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 주변 교육 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건의 ㎡당 평균 가격은 약 279.8만원 수준으로, 이를 본 건의 건물면적(59.91㎡)에 적용 시 예상 시세는 약 167,500,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 201,000,000원과의 시세 차이가 존재하므로, 현장 답사 결과와 경쟁 상황을 종합적으로 고려하되, 180,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 보고서는 제공된 자료를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 최신 시세 변동 등을 추가적으로 조사하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.