나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1721 [1] 인천광역시 서구 가좌동 147-33 디바인시티 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천봉화초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제14층 제1404호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현재 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 현재 '디바인시티' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 일반도로(2025-06-25)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1721 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 147-33 디바인시티 14층1404호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

토지지분: 21.28㎡ (약 6.44평)

건물면적: 77.06㎡ (약 23.31평)

건물지분: 77.06㎡ (약 23.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

2. 입지조건

위치: 대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, '인천봉화초등학교' 동측 인근에 위치하고 있음.

주변 환경: 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리함.

도로: 대상 물건 동측으로 중로변에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 6일 접수된 국민은행 근저당(102,000,000원)이 말소기준권리임.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (별도로 인수되는 지상권 등은 없음)

등기부 현황:

* 소유권 이전 기록 다수 확인 (최연욱, 오우용, 임대범, 임수정 외 1명(상속) 순)

* 국민은행 근저당 (말소 기준 권리, 102,000,000원)

* 국민은행 임의경매 개시 결정 등기 (87,977,720원)

등기부채권 총액: 102,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원.

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

주요 시설: 인근 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로, 관련 업종 종사자 또는 1인 가구 등의 임대 수요를 기대할 수 있음.

지역 특성: '인천봉화초등학교'가 인접해 있어 교육 환경 관련 시설의 입지적 장점도 보유하고 있음.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 이용이 가능할 것으로 보임.

교육시설: '인천봉화초등학교'가 인접해 있어 초등 교육 접근성이 좋음.

기타: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있다고 판단됨.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 해당 물건지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 이는 외국인 등의 주택용도 취득 시 관련 허가를 받아야 하는 제약이 있음을 의미함.

임대 관계 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 임대차 관계를 정확히 파악하지 못했으며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있음. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 함.

주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 시세 조사상 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 오피스텔로, '인천봉화초등학교' 인근에 자리하고 있어 교육 환경과 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

최근 3년간 유사 면적 오피스텔 거래가를 분석한 결과, ㎡당 약 248만 원 ~ 266만 원 수준에서 거래가 이루어졌으며, 본 물건의 건물 면적(77.06㎡)을 고려 시 시세는 약 1억 9천만 원대에서 2억 5천만 원대 분포를 보임. 본 물건의 14층이라는 고층이라는 점은 긍정적 요소로 작용할 수 있음.

다만, 토지거래허가구역 지정, 임대 관계 미확인으로 인한 불확실성, 그리고 향후 명도 과정에서의 변수 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

가성비 있는 입지: 인천 서구 지역의 오피스텔로서, 시세 대비 합리적인 가격대에 접근할 수 있는 기회가 될 수 있음.

교육 환경 인접: 초등학교가 가까워 가족 단위 임차인 유치에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

추가 개발 가능성: 해당 지역의 향후 도시 개발 계획 또는 재개발 사업 등의 호재 발생 시 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 3년간 유사 면적(77.06㎡ ~ 79.65㎡) 오피스텔 실거래가 평균은 ㎡당 약 2,569,201원으로, 이는 약 1억 9천 8백만 원에서 2억 5천 6백만 원 사이에 분포함.

본 물건의 감정가는 2억 3천 5백만 원이며, 경매 최저가는 감정가의 80%인 1억 8천 8백만 원부터 시작할 것으로 예상됨.

유사 사례 중 2024년 11월 12층 거래가가 2억 5백만 원(77.06㎡)이었던 점과 본 물건의 14층이라는 고층임을 감안할 때, 시장 가치는 2억 1천만 원에서 2억 2천만 원 수준으로 추정 가능함.

안정적인 낙찰 및 향후 명도 과정의 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 210,000,000원 을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.