나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1976 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 194-12 2층1호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 소재하고, "능허대초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층1호이며, 외벽 : 타일 및 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

공부상 판매시설(집합건축물대장(전유부)상 용도는 "예능계강습소")임. 외부에서 관찰시 현황은 "교회"로 보임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, "공동주택 및 상가" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물배치도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 건물(사용승인일 : 1991.4.22.)은 준공일 이후 약34년이 경과되었으며, 건물 노후화에 따른 보수 등이 필요할 수 있으므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

물건 비고

공부상 판매시설(집합건축물대장 전유부상 용도는 "예능계강습소")이나 외부에서 관찰시 현황은 "교회"로 보임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 인천지방법원 2025타경1976 (1)

3. 소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 194-12, 2층 1호

4. 용도: 공부상 판매시설 (집합건축물대장 전유부상 용도는 "예능계강습소") / 현황 교회로 추정

5. 감정가: 369,000,000원

6. 토지면적: 76.78㎡ (약 23.23평)

7. 토지 지분: 76.78㎡ (약 23.23평)

8. 건물면적: 148.00㎡ (약 44.77평)

9. 건물 지분: 148㎡ (약 44.77평)

10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산 임의경매

12. 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

13. 특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위 환경

본 건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치하며, "능허대초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하여 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

1.1. 3. 인접 도로 상태

본 건은 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 역사문화환경보존지역 (2024-06-10) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) - 외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 8일 접수된 하나은행의 근저당권 (을7) 입니다. 이보다 선순위 권리는 말소되지 않고 인수되는 권리가 없으며, 후순위 권리 및 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 임차인 현황을 면밀히 분석해야 합니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-21

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 관계 미상.

* 권리분석: 대항력이 있으나 보증금이 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 임차인의 권리를 존중해야 하는 상황으로 이에 대한 법적 검토 및 대응 방안 마련이 필요합니다.

* 임차인: 권

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-21

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 주

* 보증금: 100,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-17

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 4. 인수 보증금 합계

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 현황 및 용도

본 건은 공부상 '판매시설' 또는 '예능계강습소'로 등록되어 있으나, 외부 관찰 시 '교회'로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건물 활용 및 가치 평가에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.3. 2. 주변 시설 조사

인근 지역은 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 주요 시설: 능허대초등학교, 근린생활시설, 공동주택, 공원 등

* 혐오시설: 현재 조사된 정보 및 지도 서비스 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. (2026년 10월 9일 기준)

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

본 건은 능허대초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 이는 학령기 자녀를 둔 가족에게 유리한 조건입니다.

1.4. 2. 편의시설

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 3. 기타

주변에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 '판매시설' 또는 '예능계강습소'이나 현황 '교회'로 사용 중인 점은 향후 건축물대장 시정, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 및 건물 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원): 권대돈 임차인은 대항력을 가지고 있으나 보증금이 0원입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하고 있으며, 법적 검토가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 1991년 4월 22일 사용 승인된 건물로, 준공 후 약 35년이 경과되었습니다. 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래 허가 구역: 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가를 받아야 하는 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내에 매각이 진행될 수 있습니다. (본 물건은 주택용도가 아닐 수 있으나, 제한 사항으로 인지 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동의 입지적 장점과 비교적 넓은 면적을 갖춘 상가 시설입니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)의 존재, 건물의 노후화 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 불확실성은 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 데 신중을 기해야 함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 능허대초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 넓은 면적: 148㎡의 건물 면적은 다양한 용도로 활용 가능성을 제시합니다.

* 잠재적 활용 가치: 현재 '교회'로 사용되는 점을 고려할 때, 종교 시설로서의 가치 또는 합법적인 용도 변경을 통한 재활용 가능성을 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3억 6,900만원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 용도 불일치, 대항력 있는 임차인 (보증금 0원), 건물 노후화 등의 리스크를 충분히 반영하여 산정해야 합니다. 또한, 주변 시세, 권리 분석 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 상세한 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 통해 결정될 것입니다. 본 보고서 작성 시점에서는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 이를 제외한 금액으로 고려됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.