나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514927 [1] 인천광역시 계양구 효성동 181-11 한솔리치빌 8동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '북인천여자중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 연립주택 등 공동주택 및 주상용 건물이 혼재하는 일반 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있으며 제반 대중교통 사 정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서, (사용승인 : 2005.05.24) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄항 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(2022-02-24)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514927 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 181-11 한솔리치빌 8동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 26.88㎡ (약 8.13평)

토지지분: 26.875㎡ (약 8.13평)

건물면적: 56.74㎡ (약 17.16평)

건물지분: 56.74㎡ (약 17.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '북인천여자중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 연립주택 등 공동주택과 주상용 건물이 혼재하는 일반 주택지대로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

건축물 구조 및 이용상태: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호이며, 2005년 5월 24일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈 위 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도시재생 활성화 지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 주택용도 취득 관련).

주변 혐오시설: 인천광역시 계양구 효성동 181-11번지 인근 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 9월 2일 접수된 웰컴저축은행 주식회사의 가압류 (갑15)입니다.

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 12번 순위의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 140,000,000원, 확정일자 2020.09.14, 전입일자 2020.11.25)은 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-25

* 확정일자: 2020-09-14

* 배당신고일자: 2022-12-23

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸됩니다.

기타 권리사항: 현재까지 등기부상 총 채권액은 260,867,437원입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 인천광역시 계양구 효성동 일대에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속합니다. 주변에는 주거용 건물과 일부 주상용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 내 수요를 기반으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 시내버스정류장을 통해 주요 지역으로 이동이 편리합니다.

교육: '북인천여자중학교'가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다른 학교 시설들도 분포해 있을 것으로 예상됩니다.

편의시설: 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

자연환경: 주변 녹지 공간에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주택지역으로서 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수조건 변경 사항이 기재되어 있어, 복잡한 채권 관계 또는 인수 조건이 있었을 가능성이 있습니다. 다만, 현재 권리 분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

대항력있는 임차인 관련 특이사항: '대항력있는 임차인'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인(한국토지주택공사)의 임차권은 말소 예정이며 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 SGI의 말소 동의 확약서 제출로 인한 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차권 관련하여 추가적인 변동 사항이나 확인이 필요한 부분이 있는지 세심히 검토할 필요가 있습니다.

토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 주택 용도 취득 시 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 구매자의 경우 추가적인 확인이 필요합니다. (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2005년 준공)인 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석되나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인' 관련 문구는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 경매 진행 과정 및 서류를 통해 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 최근 실거래가 정보와 감정가를 비교했을 때 괴리가 있어, 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축(2005년 준공) 건물로 비교적 양호한 상태 유지 가능성: 오래되지 않은 건물 연식은 향후 유지보수 비용 절감 및 주거 만족도 측면에서 이점을 제공할 수 있습니다.

인수되는 권리 없음: 모든 등기부상 권리가 말소기준권리 이후에 존재하며, 임차인 보증금 또한 인수되지 않아 명확한 권리 승계가 가능합니다.

교통 및 생활 인프라 접근성: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 교통이 편리하며, 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,000,000원입니다. 제공된 주변 부동산 시세 정보(2026년 7월 실거래가 기준)에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 매매가가 약 6,970만원에서 9,000만원 수준으로 조사되었습니다.

다만, 본건은 2005년 준공으로 비교 대상 주택들보다 건축 연도가 최신이며, 이는 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.

'SGI 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인' 관련 문구로 인한 잠재적 리스크를 고려하고, 감정가와 최근 실거래가 사이의 괴리를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 80.8% 수준이며, 최근 실거래가 대비로는 높은 금액이나 신축 건물의 가치를 반영한 보수적인 예측가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.