나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514849 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-10 동아그랑빌 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "인천마전고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 4층 402호로서, (사용승인일 : 2012.07.10) 외벽 : 스톤코트 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

"다세대주택"(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 "도시형생활주택(단지형다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지기준 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(마전지구), 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육 환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도 권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514849 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-10 동아그랑빌 102동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 30.38㎡ (약 9.19평)

건물면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 마전동에 소재하며, "인천마전고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 토지 기준으로 남측 약 8m, 북측 약 3m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(마전지구) 등으로 지정되어 있습니다.

* 특이사항: 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인의 주택용도 취득에 한하여 효력이 발생하며 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권 등기가 존재하나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022년 9월 22일 접수)입니다.

* 인수되는 임차보증금: 임차인 한국토지주택공사(보증금 133,000,000원)는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 주택임차권 자체가 말소 예정이므로 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

* 총 권리 관계: 채권자의 강제경매 신청으로 경매가 진행 중이며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 수요층: 인근 주거 단지 거주자들을 주요 수요층으로 하는 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천마전고등학교가 북측 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역(상대보호구역)에 해당합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2026.08.25까지) 동안 외국인 주택용 취득 시 허가가 필요합니다. 일반인의 경우 즉시 거래 가능하나, 허가구역 해제 또는 연장 여부에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI)과의 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 건물 내부 상태 및 이용 현황을 확인할 수 없어, 실제 상태 파악에 한계가 있습니다. 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 임차인 정보: 한국토지주택공사(LH)가 임차인으로 등기되어 있으나, 대항력이 없고 말소 예정으로 분석됩니다. 다만, 경매 절차 진행 상 변수가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동 소재의 다세대주택으로, 주변 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석 결과, 인수되는 권리 부담이 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경, 그리고 건물 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 인수되는 채무 및 권리가 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 주거 환경: 학교 및 편의시설 접근성이 좋아 실거주 또는 임대 목적 투자에 적합합니다.

* 지역 개발 잠재력: 마전지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 136,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 마전동 981-8번지 소재 연립주택(건축년도 2015년, 전용면적 49.96㎡)이 2026년 7월 3일 130,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적(49.88㎡) 및 감정가(136,000,000원)는 해당 거래 사례와 유사한 수준입니다.

건물 내부 확인이 불가하고, 토지거래허가구역이라는 특이사항을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

"인천광역시 서구 마전동 1129-10 일대 부동산 정보를 종합 분석한 결과, 해당 물건과 직접적으로 인접하거나 동일 단지 내 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다."

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.