나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514930 [1] 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 10층1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 제10층 제1001호로서 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 공동주택［도시형생활주택(원룸형아파트)］로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스 설비 등 되어 있으며 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 북측으로 각각 노폭 약 35미터, 8미터, 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514930 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 10층1001호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 1억 5천만원 (150,000,000원)

토지면적: 4.88㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.88㎡ (약 1.48평)

건물면적: 33.85㎡ (약 10.24평) - 전용면적

건물지분: 33.85㎡ (약 10.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (권리분석에서 상세 검토 필요)

준공일: 2016년 8월 16일

건축물 개요:

총 층수: 15층

해당 층: 10층

총 세대수: 102세대

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근.

주변 환경: 동류형 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

도로: 동측, 서측, 북측으로 각각 약 35미터, 8미터, 8미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부 요약 상 "주택도시보증공사"의 가압류 (2022-09-22, 갑6)

매각으로 소멸되는 권리:

등기부 상 갑6 가압류 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

등기부 상 갑7 압류 (동안산세무서장)

등기부 상 갑8 강제경매 (서울보증보험) - 본건 경매 사건

등기부 상 을3 주택임차권 (한국토지주택공사) - 2024-07-29 접수, 154,000,000원. 물건명세서상 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보 상, 모든 임차인은 "대항력: 없음"으로 명시되어 있으며, 등기부상 을구 3번 주택임차권은 "말소: 말소"로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서에 '을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출됨)'라고 기재된 점으로 미루어, 해당 임차권은 낙찰자가 인수할 부담이 없을 것으로 보입니다.

임차인 현황 분석:

* 김 : 전입일 2024-09-19. 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사): 보증금 154,000,000원. 전입일 2022-07-01, 확정일자 2022-06-10. 배당신고일 2024-07-29. 대항력 없음. (등기부상 말소 예정이며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됨)

* 최태환: 전입일 2025-11-06. 보증금 0원, 차임 700,000원. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 부평동은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

건물 용도: 본 물건은 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 주거 및 업무 시설이 혼재된 복합 건물 내부에 위치합니다.

주변 시설: "부흥초등학교" 인근으로, 학교 및 상업 시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 도시형생활주택으로 1인 가구나 소형 가구에 적합한 구조입니다.

편의시설: 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통: 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 관련: 등기부상 주택임차권이 존재하였으나, '대항력 없음' 및 '말소 동의 확약서' 제출로 보아 낙찰자가 인수할 위험은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 모든 법적 절차의 정확한 완료 여부는 최종 확인이 필요합니다.

SGI 인수조건 변경: 본 건의 SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이로 인한 예상치 못한 조건이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 본 물건 소재지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득)에 해당하므로, 향후 재산권 행사 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. (특히 외국인 주택 취득 관련 허가구역 지정 기간 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 도심에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 복잡하게 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 주택임차권 또한 말소 동의 확약서 제출 및 '대항력 없음' 명시로 인해 낙찰자가 인수할 부담은 거의 없을 것으로 분석됩니다. 건물 준공 연도가 비교적 신축(2016년)에 해당한다는 점도 긍정적입니다. 다만, SGI 인수조건 변경 내용과 토지이용계획 상의 규제 사항은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 부평구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

권리관계 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 미미하여 명도 및 권리 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

2016년 준공된 건물로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

건물 전용면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기준):

- '우진그린빌'(다세대, 2001년식, 38.94㎡): 7,000만원 (3.3㎡당 약 594만원)

- '해피팰리스'(다세대, 2015년식, 49.26㎡): 28,400만원 (3.3㎡당 약 1,906만원)

- '신한'(연립다세대, 2002년식, 56.08㎡): 12,300만원 (3.3㎡당 약 725만원)

본 물건의 감정가(150,000,000원)는 3.3㎡당 약 1,465만원으로, 비교 대상 물건들의 시세(3.3㎡당 약 594만원 ~ 1,906만원)와 비교 시, 특히 '해피팰리스' 외의 유사 건물 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. '해피팰리스'의 높은 가격은 면적 및 특이사항에 따른 것으로 보입니다.

건물의 신축 연도(2016년)를 감안하더라도, 보수적인 접근이 필요합니다.

제안 예상 입찰가:

인수 보증금이 0원으로 분석되므로, 이를 제외한 입찰가 산정 시 감정가와 시세의 괴리를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여, 감정가 수준(150,000,000원)에서 보수적으로 접근하되, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.