나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1974 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 553 브라운스톤부평 107동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '인천삼산초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제7층 제705호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 및 석재 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측의 '장제로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-11-17), 지구단위계획구역(2012-10-08)(삼산1 재개발사업지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-11-17)(접합), 정비구역(2012-10-08)(삼산1 주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1974 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 553 브라운스톤부평 107동 7층705호

* 용도: 아파트

* 감정가: 484,000,000원

* 토지면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

* 토지지분: 33.8133㎡ (약 10.23평)

* 건물면적(전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 유동화물건, 재개발구역, 정비구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '인천삼산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 인접 도로상태: 본 건 서측의 '장제로'를 통하여 인근 지역과의 연계가 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산1 재개발사업지구), 소로2류, 중로2류, 정비구역(삼산1 주택재개발정비구역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 삼산1주택재개발정비사업조합 (2024-01-22)

* 소유권 이전: 변정현 (2024-03-15, 매매)

* 근저당: 국민은행 (채권최고액 418,880,000원, 2024-03-15, 말소기준권리)

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나 모두 말소(취하)되었음.

* 경매개시결정: 국민은행 (채권액 391,003,173원, 2025-12-19, 인천지방법원 2025타경1974)

* 등기부 채권 총액: 563,864,806원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (해당 권리의 구체적인 내용 및 인수 여부는 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상임.

* 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 보증금 인수 금액은 없으나, 점유자가 파악되지 않아 현황 조사에 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 인천삼산초등학교 인근에 위치한 아파트 단지 내에 소재하며, 주거 밀집 지역에 해당함. 단지 주변으로 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 장제로를 통한 차량 이동이 가능함. 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 교육시설: 인천삼산초등학교가 인접해 있어 초등 교육 환경이 양호함.

* 혐오시설: 주변에 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 토지이용계획 상 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음. 재개발 구역으로 향후 개발 계획에 따른 환경 변화가 예상됨.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건물은 총 23층 철근콘크리트 구조의 아파트로, 본 건은 7층에 위치함. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 석재 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있음.

* 편의시설: 전기, 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주차: 브라운스톤부평 단지 내 총 주차 가능 대수는 836대임. (세대당 주차 대수는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발/정비구역: 본 건이 위치한 삼산1 재개발사업지구는 재개발 및 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 사업 진행에 따른 건축물의 변화, 이주, 소음, 분진 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있음. 재개발 사업의 진행 상황 및 완료 시점에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있음.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 관련 절차 및 특수성이 존재할 수 있어 주의 깊은 검토가 필요함.

* 토지이용 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 주체는 주택 용도 취득 시 허가를 받아야 함 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

* 미확인 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상에 구체적인 지상권 설정 내용이 확인되지 않아, 낙찰 후에도 지상권이 존속하여 영향을 미칠 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 임대차 미상: 임차인 현황이 미상이고, 보증금 총액은 0원이지만, 실제 점유 여부 및 권리 관계는 별도 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 브라운스톤부평 아파트 107동 7층 705호로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 단지 내 편의시설과 교통 접근성이 보통 수준이며, 인천삼산초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호합니다. 감정가는 484,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

권리 분석 상, 말소기준권리인 국민은행 근저당 외 다수의 가압류 및 압류가 존재했으나 모두 말소되어 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시된 부분은 등기부상 명확히 확인되지 않아 추가적인 조사가 필요한 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 재개발 및 정비 구역으로 지정되어 있어 향후 사업 진행에 따른 변동성을 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상인 점도 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발/정비구역 지정: 삼산1 재개발사업지구 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 기대됩니다. 재개발 사업 완료 시 주거 환경 개선 및 인프라 확충으로 인한 시세 상승을 노릴 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 인천삼산초등학교가 인접하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 정리된 권리 관계: 말소기준 권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이거나 이미 말소된 상태이므로, 권리 인수 부담이 비교적 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 484,000,000원

* 본 건은 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 특수성(재개발 구역, 미확인 지상권 등), 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 재개발 진행 현황 및 지상권 등 미확인 권리에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 따라서, 감정가를 참고하되, 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.