나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514918 [1] 인천광역시 중구 운서동 3096-3 스카이탑 23층2310호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건(사용승인일 : 2020.06.12.)내 23층 2310호로서 - 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 대리석붙임 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서 숙박시설(생활숙박시설), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(접함), 경제자유구역<경제자유 구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514918 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 운서동 3096-3 스카이탑 23층 2310호

* 토지면적: 5.64㎡ (약 1.71평)

* 건물면적: 18.58㎡ (약 5.62평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 25층 건물 내 23층

* 사용승인일: 2020년 06월 12일

* 감정가: 103,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 남동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통인 편임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(접함), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역임.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건임. (말소기준권리: 을1, 영종새마을금고 근저당권)

* 말소되는 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (김단우)

* 갑3: 가압류 (현대캐피탈)

* 갑4: 강제경매 (현대캐피탈)

* 등기부채권 총액: 71,676,050원 (을1 근저당 54,000,000원 + 갑3 가압류 17,676,050원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 샤인호텔 (박 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계는 미상임.

* 임차인 관련 주의: 임차인 박 는 대항력이 없으며 보증금 및 차임도 0원으로 신고되어 있습니다. 임대 관계가 미상으로 명확히 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 입지: 인천광역시 중구 운서동, 운서역 역세권에 위치한 상업지역 내 물건임.

* 유동인구: 역세권 및 주변 상업시설과 오피스텔 등이 밀집한 지역으로 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 지역 개발: 인천 경제자유구역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성을 내포하고 있음.

* 업종: 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등 다양한 상업시설이 공존하는 복합 상권임.

5. 생활정보

* 교통: 운서역을 중심으로 한 대중교통망이 잘 갖추어져 있으며, 차량 접근성 또한 양호한 편임.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 식당, 숙박시설 등이 밀집해 있어 편리한 생활 및 비즈니스 환경을 제공함. 검색 결과, 해당 지역은 인천공항 배후 상권으로 호텔, 쇼핑몰, 레스토랑 등 편의시설이 잘 갖추어져 있는 것으로 파악됨.

* 혐오시설: 주변에 별도의 혐오시설은 파악되지 않음. 다만, 토지이용계획상 장애물제한표면구역(수평표면)으로 항공기 운항 관련 제한 사항이 존재함.

6. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 전용면적 18.58㎡ (약 5.62평)으로 매우 작은 규모의 숙박시설임. 임대 수익률 및 경쟁력을 면밀히 분석해야 함.

* 미확인 임대 관계: 임차인 정보가 미상으로 신고되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 대항력은 없음)

* 토지이용규제: 공항 관련 법규(장애물제한표면구역) 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 건물 이용 및 거래에 제약이 될 수 있으므로 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 중구 운서동, 운서역 인근에 위치한 신축(2020년 준공) 생활숙박시설로, 역세권이라는 명확한 장점을 가지고 있음.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깔끔한 물건으로 판단됨.

* 소형 면적이라는 한계가 있으나, 주변 상업 및 숙박시설에 대한 지속적인 수요를 고려할 때 임대 수익 확보 가능성은 존재함.

* 다만, 소형 면적의 임대 수익률, 공실 위험, 그리고 공항 관련 규제 등 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 운서역과의 우수한 접근성으로 안정적인 임대 수요 확보에 유리함.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 비교적 낮은 유지보수 비용을 기대할 수 있음.

* 권리관계 무하자: 인수되는 권리가 없어 투자에 따른 법적 위험이 적음.

* 인천공항 배후지역: 인천국제공항 이용객 및 관련 종사자를 대상으로 한 임대 수요 잠재력이 높음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 103,000,000원

* 말소기준권리 근저당액: 54,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 소형 면적(약 5.62평)의 한계 및 시장 내 경쟁력 분석.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 예상 임대 수익률 분석.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 가능성 및 관련 비용 고려.

* 지역 개발 가능성 및 미래 가치 상승 요인 평가.

* 본 물건의 경우, 소형 면적이라는 점을 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통해 해당 물건의 실제 가치를 정확히 파악한 후 결정해야 하며, 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 고려해볼 수 있습니다. 실제 투자 시에는 보수적인 관점에서 70% ~ 80% 수준에서 검토하는 것을 추천합니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 일반적인 기준에 따른 예시이며, 실제 시장 상황 및 물건의 세부 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.