나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4739 [1] 경기도 남양주시 호평동 680 호평마을중흥에스-클래스로하스 1908동 20층2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "호평고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각급 학교 및 공공시설, 생활편익 시설 등이 소재하여 공동주택 으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 경춘선 "평내호평역" 이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 2005호로서 (사용승인일 : 2006.11.08) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관, 복층(다락방 등) 등)로 이용 중임.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전, 승강기설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 20 미터, 남측으로 폭 약 15 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호평택지지구), 소로3류(폭 8m 미만) (국지도로)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)((보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) ((집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(구룡초등학교), 상대보호구역(2012-11-29)(호평고등학교), 배출시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 택지개발지구(호평지구), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경4739 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 호평동 680 호평마을중흥에스-클래스로하스 1908동 20층2005호

* 용도: 아파트

* 감정가: 604,000,000원

* 토지 면적: 36,679.30㎡ (약 11,095.42평, 전체 대지 면적)

* 건물 면적 (전용 면적): 132.86㎡ (약 40.18평)

* 건물 면적 (분양 면적): 명확한 정보 없음 (40평형대 추정)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 하OOO

* 사용 승인일: 2006년 11월 8일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 20층 중 20층

* 이용 상태: 아파트 (방4, 주방/식당, 거실, 욕실 2개, 발코니, 복층/다락방 포함)

* 특이사항: 유동화 물건, 대지권 미등기

1.1. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2007년 3월 9일자 하나은행 근저당 (을1)

* 인수되는 권리: 없음 (등기부 채권 총액 656,023,710원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상.

* 주의 사항: 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 이에 대한 불확실성은 존재합니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물: 호평마을중흥에스-클래스로하스 1908동 2005호 (전용 면적 132.86㎡ / 약 40.18평)

* 토지: 해당 아파트 단지 전체 대지 면적 36,679.30㎡ (약 11,095.42평)

* 총 층수: 20층

* 해당 층: 20층 (복층/다락방 포함)

* 건축 연한: 2006년 준공 (약 20년차)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 호평동 소재 "호평고등학교" 동측 인근

* 주위 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설 혼재 지역. 공동주택으로서 입지 및 주위 환경 보통.

* 교통 상황:

* 차량 출입 용이

* 인근 버스 정류장 위치

* 근거리 경춘선 "평내호평역" 소재

* 전반적인 교통 여건 무난

3. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 호평고등학교 등 각급 학교, 공공시설, 생활 편익 시설 소재.

* 단지 규모: 중흥S클래스로하스 아파트, 총 9개 동, 484세대.

4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편리 (버스, 지하철).

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 학교, 공공시설 등 이용 가능.

* 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 비교적 안정된 주거 환경.

* 단지 내 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 지하주차장 (전기차 충전기 20대 포함) 등.

* 건축 연한: 2006년 준공으로 약 20년 경과.

5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 중요한 리스크 요소입니다. 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁 소지가 있습니다.

* 유동화 물건: 채권 양도, 매각 등 권리 관계 변동의 가능성이 존재합니다.

* 건물 노후화: 20년차 건물로 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복층/다락방: 현재 이용 중인 복층/다락방 구조가 건축법상 적법한 증축/개조인지 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6. 종합의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 아파트로, 20층에 위치한 복층형 아파트로 실사용 면적이 넓다는 장점이 있습니다.

* 입지 및 교통 환경은 무난한 편이며, 주변 편의시설 접근성도 양호합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 깨끗하나, '대지권 미등기'라는 중대한 리스크가 존재합니다.

* 대지권 미등기 문제는 향후 법적 절차 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 낙찰 후 대지권 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* '유동화 물건'이라는 점 또한 특이사항으로, 채권 양수도 등 변동 가능성에 유의해야 합니다.

7. 투자포인트

* 대지권 미등기라는 리스크를 감안하고도 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재적 투자 기회.

* 40평형대 복층 아파트로 수요층이 형성될 수 있는 물건.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치 상승 기대.

8. 예상입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 18일 (13층, 158.70㎡): 530,000,000원

* 2026년 6월 11일 (9층, 132.86㎡): 493,000,000원

* 2026년 7월 17일 (19층, 132.86㎡): 532,500,000원

* 본건은 132.86㎡ (약 40.18평) 면적이며, 20층에 위치합니다.

* 최근 132.86㎡ 면적의 최고가 거래는 532,500,000원 (19층) 입니다. 20층은 이보다 높게 평가될 수 있습니다.

* 감정가는 604,000,000원이나, 대지권 미등기 리스크를 고려하여 시세 대비 할인율을 적용해야 합니다.

* 정확한 최저매각가격 정보가 없어 정확한 산출에는 한계가 있으나, 최근 매매 시세를 기준으로 보수적으로 접근합니다.

* 대지권 미등기 리스크를 감안하여 최근 매매가 (약 5.3억원) 대비 5~10% 할인을 적용하면 약 4.77억 ~ 5.035억원 범위로 예상할 수 있습니다.

* 제안 입찰가 범위: 470,000,000원 ~ 510,000,000원.

* 최저매각가격 및 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.