나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65192 [1] 경기도 파주시 야당동 243-23 1,2,3,4층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '들모시마을' 내에 위치하고 있는 공동주택(다세대주택) 으로서, 주위는 동유형의 다세대주택등 공동주택 밀집지대, 일부 소규모의 점포와 근린생활시설, 공장 등 공업용지대 등이 혼재 하여 있는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 하우안길 등 주요도로가 지나고 있어서 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역입니다.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트조 경사지붕 지상4층 건물내의 제1,2,3,4층 102호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 도시가스설비와 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태의 인접지 대비 등고 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택단 지 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약5-6M의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률> ,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대는 미상임)

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김아름)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 섹션은 물건에 대한 기본적인 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 고양지원 2025타경65192 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 243-23 1,2,3,4층 102호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2011년 (준공일 기준)

* 감정평가액: 323,000,000원

* 토지 면적: 80.58㎡ (약 24.37평)

* 토지 지분: 80.577㎡ (약 24.37평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 40.65㎡ (약 12.30평)

* 건물 지분: 40.650000000000006㎡ (약 12.30평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕

* 건물 층수: 본 건물은 지상 4층 건물이며, 해당 호실(102호)은 1층에 위치합니다. (참고: 제공된 설명에는 '1,2,3,4층 102호'로 기재되었으나, 건축물대장상 전유부에는 1층으로 명시되어 있습니다.)

* 전유 면적: 40.65㎡ (약 12.30평)

* 집합건물 총 면적: 314.48㎡ (약 95.13평)

* 집합건물 대지 면적: 319㎡ (약 96.50평)

* 건폐율: 39.06%

* 용적률: 98.58%

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건을 분석합니다.

* 위치 및 주위 환경:

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 '들모시마을' 내에 있습니다. 주변은 유사한 다세대주택이 밀집한 공동주택 지대이며, 일부 소규모 점포, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 하우안길 등 주요 도로가 지나고 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 야당역, 운정역 등이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 토지 이용 및 형상:

토지는 사다리형으로, 인접 필지 대비 등고 평탄한 상태입니다. 현재 공동주택인 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

서측으로 노폭 약 5-6미터의 포장도로에 한 면이 접해 있으며, 이는 외곽 공공도로와 연결되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 또한, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26~2026.8.25) 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계를 상세히 분석합니다.

* 말소기준권리:

본 건물의 말소기준권리는 2025년 2월 5일자 국민건강보험공단의 압류(갑8)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 최낙원(2017.12.21), 김도영(2018.10.04), 이우석(2021.09.30)

* 주택임차권: 김아름(2023.10.18, 을5, 316,000,000원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단(2025.02.05, 갑8, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025.12.19, 갑9, 316,000,000원, 말소)

* 압류: 파주시(2026.03.09, 갑10, 말소)

* 임차인 현황:

* 주택임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 김아름)

* 보증금: 316,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 09일

* 확정일자: 2021년 06월 29일

* 배당신고일자: 2023년 10월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026년 5월 21일자 인수조건 변경 확약서를 제출했습니다.

* 인수 보증금 합계:

상기 HUG 인수조건 변경 확약서에 따라, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 권리 분석 종합:

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 및 강제경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건 주변의 상권 현황을 분석합니다.

* 주변 환경:

본건은 주거지 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이러한 지역적 특성은 기본적인 생활 편의시설 접근성을 제공합니다.

* 상권 잠재력:

다세대주택 밀집 지역의 특성상 배후 수요는 충분하나, 대형 상업 시설보다는 소규모 상가 위주로 형성되어 있어 상권의 폭발적인 성장은 제한적일 수 있습니다. 다만, 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권으로서의 안정성은 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건의 주변 생활 환경 및 편의 시설을 살펴봅니다.

* 주거 환경:

동유형의 다세대주택이 밀집된 주거 단지 내에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 및 접근성:

차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 파주시 주요 지역 및 인접 도시로 이동이 편리합니다. 대중교통 이용을 위한 버스 노선 접근도 가능합니다.

* 편의시설:

야당동 일대의 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료 등의 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육 시설:

단지 인근에 다율초등학교, 동패중학교, 동패고등학교 등 다수의 교육 기관이 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설이 주를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경 관련:

주택도시보증공사가 제출한 인수조건 변경 확약서는 임차인의 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의하는 내용입니다. 이는 법적 해석에 따라 낙찰자가 임차인 보증금 전액을 인수하지 않아도 되는 긍정적 요소이나, 법원의 최종 판단 및 집행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지거래허가구역 지정:

본 물건이 속한 지역은 특정 기간 동안 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등이 다세대주택 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 잠재적 매수층이 제한될 수 있습니다.

* 건물 층수 표기 오류 가능성:

물건 설명에는 '1,2,3,4층 102호'로 표기되어 있으나, 건축물대장 전유부상에는 1층으로 기재되어 있어 실제 건물 이용 현황과 건축물대장상의 내용 간에 차이가 있을 수 있습니다. 이 부분은 현장 방문 등을 통해 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

종합적인 판단을 통해 본 물건에 대한 의견을 제시합니다.

* 본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통 및 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 특히, 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건 변경 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 건물 연식 등을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 여부 및 건물 층수 표기 불일치 가능성 등은 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치를 높이는 핵심 요소들입니다.

* 인수 부담 없음: HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 0원입니다.

* 주거지 입지: 파주시 야당동의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 교육 환경 우수: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하여 가족 단위 수요자에게 매력적입니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 합리적인 예상 입찰가를 산정합니다.

* 본 물건의 감정가는 323,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 지역의 유사한 다세대주택(2019년식, 전용 65.1㎡)이 285,000,000원(약 1,370만원/평)에 거래되었습니다.

* 본 물건은 전용면적 40.65㎡(약 12.30평)이며, 건축 연도가 2011년으로 비교 대상 주택보다 오래되었습니다.

* 이를 감안하여, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하의 가치를 적용하면, 평당 1,000만원 ~ 1,200만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 이에 따라 본 물건의 적정 시장 가치는 약 123,000,000원(12.3평 * 1,000만원) ~ 147,600,000원(12.3평 * 1,200만원) 범위로 판단됩니다.

* 감정가(323,000,000원)는 시장 가치 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 합리적인 입찰가는 시장 가치 수준에서, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금이 0원인 점을 고려하더라도, 시장 가격과의 괴리가 크므로 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 193,800,000원 ~ 226,100,000원 범위 내에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 하지만, 시장 거래가격을 최우선으로 고려하여, 최종 예상 입찰가는 165,000,000원 으로 제안합니다. (시장 거래가 수준에서 약간의 여유를 둔 가격)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.